Salve, non so se è la sezione giusta, quindi scusatemi.
Allora, ho un problema con un’agenzia immobiliare:

sto vendendo l’appartamento, quest’agenzia ha portato l’acquirente, gli è piaciuta e abbiamo firmato la proposta d’acquisto, ora sono sorti alcuni problemi perchè manca un documento che serve;

Ora questi (gli agenti immobiliare e l’acquirente) hanno dato una somma (€1000), li rivogliono indietro, senza che noi ci ritirassimo, nel foglio nella proposta e scritto cosi:
A)la somma data(€1000) e direttamente intestato alla parte venditrice, rilasciato all’agente immobiliare con l’incarico di consegnarlo alla parte venditrice.
Poi ce la parte B, dove non c’è scritto niente, che recita questo:
B)€(non ce scritto niente)con le stesse modalità di cui al punto A, diverrà caparra confirmatoria(ex art.1358 C.C) dopo la notifica dell’accettazione della proposta, che costituirà quindi contratto confirmatoria preliminare e conseguentemente il rifiuto di adempiere ai propri obbighi contrattuali, comporterà la perdita della somma e quant’altro previsto per legge.

piu avanti è scritto cosi:
la somma di cui al punto A-B verrà restituito in tal caso o in caso di mancata accettazione, senza interessi ed escludendo penalità o rivalse per la richiesta danni.

ora questi vogliono la somma, senza che io mi sia ritirato, perchè si sono ritirati loro.

Ma aspettate ancora non è finita:

prima ancora di questo acquirente, ne avevano portato un altro, questi “agenti immobiliari” avevano falsificato la mia firma e li per li non dissi niente… [NDR ???]

Ora questi tre settimane fa, passarono alle minaccie e belle forti e neppure lì non ho fatto nulla [NDR ?????]

Oggi richiama uno di loro, sempre minaccie, sempre forti.

Ora vorrei denunciarli a questa gente, perchè oltre a minacciare me hanno minacciato la mia famiglia, come mi devo comportare?

grazie

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Ci scrive Sara ponendoci un problema:

Ciao a tutti.
Sto cercando casa e dopo mille giri ho trovato quella che fa per me.
Dopo aver visto l’appartamento 2 volte, sono andata in agenzia per parlare e avere delle informazioni.
L’incontro è andato male.
L’agente immobiliare non mi ha voluto fornire informazioni per me importanti e che penso dovrebbe avere:
- Niente mandato di vendita, cioè non mi ha voluto mostrare il mandato di vendita dell’appartamento.
- Niente misure (né commerciali, né calpestabili) secondo lui superflue per la valutazione dell’immobile.
- Nessuna informazione su mutui/ipoteche… secondo lui superflue in questa fase,
perché non so se la mia eventuale proposta sarà accettata (e se lo fosse?)
- Nessuna possibilità di parlare serenamente e liberamente di quelli che saranno i tempi, la trattabilità del prezzo, la provvigione…
Ho dovuto insistere parecchio per poter vedere il contratto di proprietà della casa.

Cosa devo pensare?
L’agenzia dovrebbe avere (e dare) le informazioni che ho chiesto, o sono stata troppo insistente su alcuni punti?
Perdonatemi ancora un minuto.
Nella proposta che sono riuscita a farmi fotocopiare e a portare via c’è scritto che devo compilare un assegno e intestarlo all’agenzia come impegno della mia proposta di
acquisto… ma non dovrei intestarlo al venditore (proprietario di casa) visto che poi si trasformerà in caparra confirmatoria? E quanto dovrei versare?

Grazie mille.

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Postato da G.C.:

Avrei bisogno di aiuto.

Sono nuovo del mestiere, premetto che non ho un incarico di vendita e non ho fatto firmare all’acquirente la proposta di acquisto.

Il venditore e l’acquirente hanno firmato in agenzia un contratto preliminare di vendita redatto da me, contratto generico senza indicazione di concessione o ipoteche, ma ho effettuato il controllo di ipoteche e l’immobile è libero, come caparra confirmatoria l’acquirente ha versato solo 2.000,00 euro, l’unica mia lacuna è che, in buona fede, ho chiesto al venditore, amico di un amico che collabora con me, la concessione edilizia relativa al villino e lui mi ha risposto che era tutto ok ovvero non c’era abusivismo, mi sono fidato “ERRORE” e ho fatto firmare il preliminare.

Il preliminare è scaduto devo preparare la diffida ma mi fermo e vado al Comune per verificare la concessione che nn risulta ritirata dal proprietario e peraltro risulta abusiva per la veranda.

Ora Voglio sapere se gli stessi possono pretendere un risarcimento da me, visto che in buona fede mi sono fidato del venditore e lui persino mi ha detto che dovevo controllare i documenti prima del preliminare.

Sono responsabile dal punto di vista civilistico visto che nn ho un mandato scritto?? visto che nel preliminare nn compaio io come agenzia e visto che l’acquirente nn ha firmato nessuna proposta di acquisto?

Urge risposta grazie

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Da sempre la maggioranza degli Operatori utilizzano la Caparra Confirmatoria durante le trattative, che sia promessa di promessa o Preliminare di acquisto una volta accettata questo poco importava, ma esiste anche un altro strumento da poter utilizzare che offra stesse garanzie per le parti e per l’A.I.?

Chi le usa potrebbe illustrarci nella fattispecie le modalità di gestione?

Per esempio:

• visto che la garanzia contro i “ripensamenti” è data solo dall’importo lasciato a depostito, quanto vi fate lasciare usualmente?
• cosa si intende per “recesso per giustificato motivo”?
• cosa pensano della Penitenziale i clienti?
• in percentuale, si hanno piu’ o meno problemi nell’arrivare al Rogito utilizzando questo strumento?
• cos’è il “deposito fiduciario”?

Cambiare non deve destare timori………quando è in meglio……oppure no?

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Postato da Liliana:

Buongiorno,
ho firmato una proposta di acquisto per un immobile versando euro 2000,00 con assegno circolare intestato al venditore.

Il formulario presentatomi dall’agenzia prevedeva un articolo secondo cui se la proposta fosse stata accettata si trasformava in compromesso e la somma di 2000,00 euro in caparra confirmatoria.

Ho chiesto che tale art. fosse depennato dal formulario della proposta, e l’agente ha accettato, poiché volevo avere il tempo di rivolgermi al notaio di fiducia per effettuare i controlli del caso e rivedere con calma l’immobile per decidere definitivamente sulla convenienza dell’affare.

Non voglio più acquistare quell’immobile poiché ho scoperto una irregolarità nell’edificio ma l’agente mi dice che i 2000,00 sono caparra confirmatoria e che pretendono da me la provvigione concordata.

Hanno ragione oppure no?
Grazie saluti

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Postato da A.S.:

Buongiorno, complimenti per il vostro blog che mi è tornato utile più di una volta!

La mia domanda è questa: ho intenzione di acquistare una casa, ho già fatto la proposta di vendita (preliminare del preliminare) che è stata accettata dalla parte venditrice, della quale non è stata rispettata la data del preliminare (”chiuso”) o compromesso in quanto
ad oggi non è stato stipulato nessun contratto preliminare.

Da premettere che l’agenzia non ha l’esclusiva della casa, la proposta è stata effettuata fuori mandato (il mandato è scaduto ad Ottobre) e che la somma delle percentuali (della parte venditrice e della aparte acquirente) della provvigione dell’agenzia supera il 6%.

Il venditore ha già incassato l’assegno di 3000€ di caparra confirmatoria e ad oggi per problemi legati al prezzo errato dell’immobile (proposto dall’agenzia) non se ne parla proprio di arrivare ad un compromesso.

La casa è un affare e non voglio lasciarla perdere, inoltre, abbassando la percentuale della provvigione (ad oggi è il 5%) riuscirei a soddisfare le richieste della parte venditrice.

La mia domanda è: è possibile per me ritrattare la provvigione o addirittura bypassare
l’agenzia visto che non hanno esercitato per bene il loro compito e sia io che la parte venditrice siamo pienamente delusi dall’operato?

In caso a cosa andiamo incontro? La provvigione dell’agenzia è scritta non in percentuale ma è una somma in euro scritta su un foglio allegato alla proposta di vendita.

Spero di essere stato abbastanza chiaro, ho cercato di scrivere solo le parti più importanti anche se la storia è ben più lunga.

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Postato da D.B.:

Salve,

il mio quesito è il seguente: mia madre nel corso di aprile 2008 ha stipulato un compromesso (e registrato c/o notaio) per l’acquisto di un immobile versando alla parte venditrice una somma a titolo di caparra CONFIRMATORIA.

Il rogito è fissato per gennaio 2009 (a breve quindi).

L’acquisto sarebbe dovuto avvenire grazie alla vendita dell’immobile di proprietà di mia madre che purtroppo non è ancora avvenuta.

Tale mancato evento pregiudica la possibilità economica da parte di mia madre di procedere all’acquisto, inoltre sono venute meno le opportunità di vendere la casa di sua proprietà purtroppo a causa di un tumore (diagnosticato in ottobre 2008) che hanno compromesso notevolmente il normale svolgimento della vita quotidiana di mia madre.

Mi chiedo a questo punto molte cose, ma cerco di riassumere. Mia madre può rinunciare all’acquisto (perdendo la caparra) invocando causa di forza maggiore? Cosa può fare la parte venditrice? Nel senso può chiedere danni oppure obbligare all’acquisto? Nel caso di una causa, quanto tempo potrebbe trascorrere prima della sentenza? E se durante questo periodo mia madre vende la sua casa, può rogitare per la nuova?E se mia madre dovesse mancare, l’obbligo eventuale di acquisto, ricadrebbe su di me, unico erede?

Sono molte le questioni ma capite bene, la nostra situazione è davvero particolare.

Grazie per la pazienza e per l’eventuale supporto che vorrete darci.

Cordiali saluti

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Postato da G.O.:

Desidero portare a conoscenza dei lettori de blog un’esperienza triste avuta con un’agenzia immobiliare di *** associata FIAIP.

Racconto i fatti come sono avvenuti ma è tutto supportato da materiale cartaceo.

Do in vendita un terreno agricolo a questa agenzia gestita da tre soci, prezzo convenuto euro 42.000; provvigione, 3%; decorrenza 10.07.2008; scadenza 10.01.2009.

A ottobre l’agenzia trova l’acquirente per euro 40.000, accetto io di pagare la provvigione per ambo le parti, l’agenzia capisce che ho bisogno di vendere e alza il tiro.

Io devo euro 3000+iva. Il mattino del 22.10.08 l’agente viene a casa mia; ho 70 anni e non guido, mi fa firmare per accettazione: la proposta di acquisto è già firmata dall’acquirente senza però darmi la caparra confirmatoria di cui si parla nel contratto di 10.000 euro, quella mi sarebbe arrivata entro il 31.10.08.

Poi firmo una dichiarazione su carta intestata dell’agenzia in cui mi impegno a versare euro 3600 per il terreno agricolo, non precisano per la vendita ma solo per il terreno agricolo.

Lo stesso giorno è l’agenzia a richiedere il certificato di destinazione urbana, solo il giorno della firma, e accampa come pretesto che il terreno è soggetto a vincoli paesaggistici e idrogeologici (preciso che per un terreno agricolo usato come agricolo questi non costituiscono vincoli), e che io ero tenuto a produrre subito questo documento.

Mi domando perché non mi è stato richiesto il giorno del conferimento incarico???

Morale: l’acquirente rifiuta di pagare 40000 euro ma me ne offre 20000, rifiuto io la
metà della cifra.

L’agenzia manda via l’acquirente senza nulla chiedergli e per contro mi chiude in Ufficio e con fare minaccioso mi impone il pagamento dei 3600 euro. Mi rifiuto. Il piano però è ben architettato ai 3 soci si aggiunge anche il lavoro di una giovane avvocatessa che fa parte del clan, cinque giorni dopo mi arriva la lettera del legale + le spese, 20 giorni dopo hanno già
presentato decreto ingiuntivo se non pago sono soggetto a pignoramento.

La somma è arrivata a € 4800, contatto un avvocato il quale mi suggerisce di pagare.

Quella dichiarazione firmata è un assegno per loro.

Chiedo più pareri, sono tutti concordi: è un pacco con i fiocchi, non mi resta che pagare, poi se voglio, a mie spese, farò ioc ausa all’agenzia o se voglio mi rivalgo sull’acquirente che guarda caso è uno zingaro del vicino campo nomadi.

Cosa ne pensate, non è un bel piano concertato ad hoc? Ma attenzione, se non dimostro la loro malafede, posso addirittura essere querelata io per diffamazione.

Vorrei entrare in contatto con persone che hanno avuto simili esperienze in modo tale da coinvolgere qualcuna di quella organizzazioni a difesa dei consumatori al fine da rendere a tutti ben noti i nomi di tali agenzie e fare in modo che altri consumatori caschino nello stesso tranello.

Grazie a tutti e cordiali saluti.

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Scrive cocccca:

Ho bisogno di un consiglio…….mi sono trovata a firmare a fine maggio 2008 ad un’agenzia immobiliare (a mia insaputa) una proposta irrevocabile di acquisto di un appartamento con descrizione dati catastali etc etc e dove il venditore dichiara all’agente immobiliare che l’immobile riguardo alla conformità edilizia ed urbanistica è tutto in regola.
prezzo d’acquisto 190000,00 euro
euro 2000,00 le ho versate con assegno bancario intestato al venditore che al momento dell’accettazione è diventata caparra confirmatoria e mi è stato comunicato tramite telegramma della accettazione fino a qui tutto in regola anche se non mi è stato chiarito che firmavo un vero e proprio compromesso io ero convinta di firmare una proposta.
Dopo 15 giorni avrei dovuto versare 23000,00 euro con assegno circolare e dopo un mese circa all’atto notarile la differenza.

Però alla seconda visita(prima di firmare la proposta), viste le altezze dell’appartamento mt 2.30 visto che aveva subito una totale ristrutturazione ho avuto dei dubbi sulla regolarità e a mia domanda mi è stato risposto dall’immobiliare tutto in regola tutto in ordine anche perchè il venditore è un imprenditore e facendolo di mestiere ha ristrutturato facendo le cose a norma….allora decido di andare a dare una caparra per bloccare il bene.

Chiedo che mi venga data documentazione catastale e quant’altro e dopo alcuni giorni mi viene consegnata documentazione, prendo appuntamento con un tecnico per aver una sua consulenza per un casotto esterno che è nel terrazzo della proprietà (che dicono sia regolarizzato e condonato) ma appena il tecnico vede la casa….ha dei grossi dubbi sulla abitabilità, così chiedo all’agenzia di procurarmi documentazione ( certificato di abitabilità, impianti a norma, sanatoria per il casotto esterno) ma dopo 10 giorni accerto con il mio tecnico che ci sono irregolarità che manca l’abitabilità che era stato fatto un condono ma non riguardava l’appartamento che andavo ad acquistare e altri pasticci che non vi racconto tanto sono gravi.
Quindi decido di non versare 23000,00 del secondo pagamento e chiedo chiarimenti e documentazione che ancora oggi mi manca.

Nel frattempo l’agenzia che sicuramente si è data da fare poichè il venditore mi procurasse il certificato di abitabilità tanto che il venditore ha fatto domanda in comune per ottenere il certificato ( per cui ancora oggi cinque mesi dopo è mancante e secondo la relazione del mio tecnico non verrà mai concessa poichè immobile che nel progetto del 1943 era una cantina non ha mai fatto il condono quindi ancora oggi non è sanato è solo catastalmente categoria A/4 ma non all’edilizia) ecco l’agenzia la settimana scorsa mi ha scritto una lettera dove mi chiede la provvigione 5700,00 euro poichè secondo lui il contratto si è concluso quando il venditore ha accettato e lui me lo ha trasmesso con il telegramma, che capisce la mia “fregatura” ma che comunque nella proposta che ho firmato la clausola dice proprio questo e lui non era al corrente che il bene aveva questa mancanza ma che il venditore gli aveva dichiarato che era tutto in regola come poi ha sottoscritto nella promessa che ho firmato.
Tralaltro non credo abbia mai registarto il contratto…..ma se serve dove posso informarmi?

Cosa posso fare, cosa mi consigliate perchè mi sento proprio truffata……adesso se l’agenzia emette fattura come mi ha ventilato, devo anche pagare? anche la beffa?è possibile che l’agenzia prima di vendere non faccia i dovuti controlli prende il 3 per cento solo per avermi fatto visitare due volte l’appartamento? e perchè alle mie domande ai miei dubbi sulle altezze sull’abitabilità mi ha risposto è tutto in regola chi vende è un professionista del mestiere ha fatto le cose in regola……..se potete datemi un consiglio almeno per non dover sborsare tutti quei soldi visto che ne ho già buttato 2000,00.

Grazie veramente grazie

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Postato da S.C.:

Salve,

avrei bisogno del vostro parere da esperti per risolvere la situazione in cui mi trovo.

A luglio ho effettuato una proposta d’acquisto irrevocabile per un appartamento proveniente da un frazionamento, versando 5000 euro di caparra confirmatoria, con preliminare fissato a settembre e termine per la stipula dell’atto di vendita a dicembre.

Dal momento che l’immobile è ancora in attesa di alcuni documenti conseguenti il frazionamento, l’agenzia mi ha mandato un telegramma in cui si diceva che il preliminare sarebbe stato spostato a data da destinarsi.

Sulla proposta d’acquisto che ho firmato c’è scritto che “in caso di mancata sottoscrizione del preliminare alla data fissata, l’agenzia è autorizzata a fissare una seconda convocazione entro e non oltre 20 giorni dalla data fissata”, ma tale convocazione non è mai avvenuta.

A questo punto, poiché, sempre nella stessa proposta, c’è scritto (testuale) che “la presente proposta è irrevocabile ai sensi dell’art. 1329 c.c. fino al termine previsto per l’eventuale seconda convocazione per la sottoscrizione del preliminare” (ovvero fino a 20 giorni dopo la data che era stata fissata inizialmente, 20 giorni che sono scaduti da tempo), volevo chiedervi se siete d’accordo con me che sono nelle condizioni di poter revocare la mia proposta d’acquisto e richiedere la restituzione della caparra.

Inoltre, poiché nel conferimento dell’incarico all’agenzia, incarico che ha “decorrenza fino alla data fissata per il preliminare” (cito sempre testualmente), c’è scritto che verrà applicata una penale pari al compenso provvigionale se l’incarico viene da me revocato:

“prima della sua naturale scadenza”;

per “mancata stipula del preliminare per fatto imputabile al sottoscritto”;

per “mancata comparizione il giorno fissato per il preliminare”,

mi chiedevo se siete altresì d’accordo sul fatto che l’agenzia non ha più diritto alla mia provvigione, in quanto la naturale scadenza è abbondantemente superata, e quel telegramma testimonia che la causa della mancata sottoscrizione del preliminare non è a me imputabile.

Grazie per le eventuali risposte e/o suggerimenti vogliate darmi.

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