Cari colleghi, quello che leggo in questo forum è per tre quarti denigratorio verso gli Agenti Immobiliare e questo mi da un po’ fastidio.

E’ vero che non tutti gli agenti sono irreprensibili, come in tutte le professioni d’altra parte, è anche vero però, che solo il cattivo esempio fa notizia, mentre tutte le migliaia di agenti che lavorano onestamente e con professionalità non vengono considerati.

Nessuno che faccia mai un commento quando si trova bene con l’agenzia e ha avuto una buona esperienza.

Mi è capitato pochi giorni fa di essere seduto al tavolo con un costruttore per il quale lavoro e lui riceve una telefonata: era un cliente che aveva visto un appartamento con me già due volte e altre tre era stato in agenzia.

Con molta sfacciataggine gli dice che si è procurato il suo numero di cellulare in Comune tramite amici e che lui compra l’appartamento solo se saltiamo l’agenzia: e io ero lì che ascoltavo!

Alla faccia dell’onestà dei clienti!!

Come vedete tutti possiamo essere onesti o disonesti a prescindere dalla professione che facciamo.

Ai colleghi vorrei dire: cosa aspettiamo a tutelarci noi per primi da questa gente?

Non so voi, ma io non riesco mai a far firmare un foglio di visita e qualche rara volta che ci sono riuscito non mi hanno fatto una firma, ma uno “scarabocchio” illeggibile.

E poi quanto volte mi hanno dato un nome o un indirizzo falso….. e potrei continuare all’infinito!!!

Dobbiamo fare “Cartello”, far fronte comune e non accettare più visite senza foglio firmato con esibizione di documento.

Se cominciano a trovare “un muro” (’niente foglio=niente visita’) in ogni agenzia in cui vanno vedrete che cambiano atteggiamento.

Se non ci tuteliamo da soli nessuno lo farà per noi!

E’ ovvio che anche fra noi c’è concorrenza, fa parte del mercato del lavoro, ma una sana concorrenza è giusta.

Però il foglio di visita “Vero” è l’unica tutela che giova a tutti noi.

Pensateci, divulgate, anche a livello delle Associazioni di categoria. Insieme possiamo cambiare qualsosa, da soli siamo sempre in svantaggio.
Buon lavoro a tutti, alla faccia della crisi!!


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…senza scoppiare?

Non so voi, ma io sto misurando, anche se non sempre personalmente ma per conoscenza riportata dai vari protagonisti, una impossibilità di arrivare all’atto dovuta alla reticenza delle banche nel frazionare l’ipoteca.

In soldoni, a prescindere dalla disponibilità del cliente acquirente, comprando da una ditta costruttrice ci si può trovare dinanzi al diniego dell’istituto bancario (che fosse titolare di ipoteca a garanzia del credito acceso dal costruttore) alla cancellazione dell’ipoteca sull’immobile (porzione quindi del cespite) che è stato acquistato.

Quindi, a prescindere dalla possibilità di acquisto (mutuo o contanti), tu che hai regolarmente comprato non puoi arrivare all’atto, per un atteggiamento che lascio a voi definire da parte di questi istituti (che consiglio di segnare con carta e penna sulla blacklist per quando le cose saranno migliori) visto che la banca NON FRAZIONA l’ipoteca per estrapolare il vostro immobile dal tutto, impedendo di fatto l’adempimento dell’atto da parte del costruttore, a prescindere dalla condizione economica dello stesso.

In soldoni, il rischio di esposizione che hanno a suo tempo acceso in forza di una proiezione (ottimistica) alla crescita infinita da loro stessi alimentata nel passato, oggi ecco che rendono impossibile il normale funzionamento del mercato: tali istituti pretenderebbero che il costruttore pagasse l’intero debito o quasi per poter cancellare le ipoteca, non si accontentano affatto di far rientrare il costruttore in modo normale, cancellando piano piano, a ogni vendita il debito, mantenendo l’ipoteca sull’intero.

Non voglio entrare nel merito della cosa dal punto di vista della banca o del costruttore, ma credo che il legislatore debba di corsa sistemare la questione, visto che già in passato è stato fatto un bel lavoro in materia di tutela per gli acquirenti di immobili da costruire, a parte la faccenda delle fidejussioni che è stata fatta male e senza calcolare la realtà (in fatti queste distorsioni avvengono per le esposizioni spesso, non per rischi concreti già in essere).

Perfino per la cancellazione contestuale ci sono spesso dei problemi , derivanti dal mandato irrevocabile, in soldoni non si fidano tra di loro e vogliono un circolare a pagamento cash.

Io credo che il cliente finale, specie se compra la casa per abitare o per far abitare un parente, non debba assolutamente subire queste cose e mi domando anche quanto siano legali.

Cosa ne pensate?


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Spiego la questione:
A ha venduto a B (costruttore), tramite atto notarile, un terreno edificabile in cambio di 3 unità di quelle 12 che verranno costruite.

Tutte e tre garantite da polizza fidejussoria.
Ad oggi il cantiere è stato avviato da circa un mese ed A ha messo in vendita i suoi tre futuri immobili.

Inoltre A li propone a prezzi decisamente inferiori rispetto ai rimanenti 8 di B, in quanto non è esposto economicamente a differenza del costruttore che sta investendo.

La domanda è può A vendere già i suoi tre futuri immobili?


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Salve a tutti.
Nel caso di un immobile acquistato nel 1999 da costruttore ed avendo usufruito dei benefici per l’acquisto di prima casa (IVA 4%), vendendo e riacquistando entro l’anno un immobile da costruttore (quindi pagamento IVA) come può essere utilizzato il credito di imposta?
Inoltre per “avvalersi” di tale credito è sufficiente l’atto o è necessaria la fattura del costruttore? Il venditore non si ritrova la fattura del 1999, ha solo quella del notaio dove, oltre a tutte le spese ed onorario, vi è una voce con Imposta di registro pari a Lit. 750.000 (presumo debbano essere le varie imposte ipotecarie e catastali dell’epoca).
Buona giornata.


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Certificazione Energetica

Domande e risposte

postato da: Avv. Caviglia
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Necessità di certificazione energetica in caso di trasferimento a titolo oneroso di beni immobili

In data 1.7.2009 è entrato in vigore l’obbligo, per il venditore, di consegnare all’acquirente l’attestato di certificazione energetica (ACE) per tutti gli edifici trasferiti a titolo oneroso, così come previsto dall’art. 6, co. 1-bis, lettera c), del D.lgs. 192/2005.
Tale obbligo persiste anche per le permute immobiliari, le cessioni o conferimenti di immobili nei patrimoni sociali; e, anche se la mancanza del certificato (pare) non sia più motivo di nullità del contratto di compravendita (ove non sia lì allegato), essendo stati abrogati (dall’art. 35 del D.L. 112/2008) i commi 3 e 4 dell’art. 6 del D.lgs. 192/2005 è, in ogni caso, fonte di responsabilità civile del venditore verso l’acquirente, quanto meno per la mancata informazione sull’inesistenza del documento.
Poiché la Regione Toscana, al pari di altre, non ha ancora emanato le linee guida di attuazione della normativa nazionale, anziché dell’attestato di certificazione energetica (ACE), dovrà essere allegato (dal costruttore o dal venditore), ex il D.lgs. 311/2006, l’attestato di qualificazione energetica (AQE).


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La mala información

16 Giugno 2009 di realdany

Probabilmente questo è soltanto il primo di una serie di articoli che dedicherò alla “cattiva informazione”, ovviamente riguardo al mondo degli immobili e affini..

Non sono le chiacchiere fatte al bar che mi colpiscono, ma le fonti più autorevoli che diffondono informazioni del tutto errate e lo fanno dall’alto della loro autorevolezza.

Stavolta è “Il Sole 24Ore” che ci mette del suo nel creare confusione.

Nella guida “Il low cost di qualità” dedicata alla casa si trovano diverse inesattezze (a dir poco), una in particolare colpisce e riguarda la registrazione dei preliminari di compravendita (pag. 72): “La scelta della registrazione serve a garantire i contraenti: ad esempio, nel caso di abitazione in costruzione e l’acquirente voglia tutelarsi dal rischio di fallimento del costruttore, oppure nel caso in cui, per qualsiasi ragione, si ha qualche dubbio sulla controparte”.

Cosa? [...]


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Edilizia agevolata

Domande e risposte

postato da: utentenonregistrato
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ho un quesito interessante. A promette di vendere a B un appartamento attraverso mia agenzia immobiliare. Proposta registrata agenzia entrate. B all’atto del preliminare notarile viene edotto dal notaio che l’appartamento è sottoposto a vendita agevolata con atto unilaterale sottoscritto dal costruttore col Comune ( A non ne sapeva nulla) e pertanto B decide di chiedere perizia giurata.Risultato della perizia di parte è che il prezzo di vendita di mercato si discosta da quello risultante da rivalutazione (tutto da dimostrare). Il quesito è il seguente: chi compra chiede di comprare a prezzo legale ma i promittenti venditori rifiutano e chiedono la rescissione o la risoluzione del contratto (pagando il doppio della caparra). Io come agente immobiliare non ho ancora emesso fatture per non inasprire gli animi e sperando in un componimento bonario. Sul mandato il venditore non aveva dichiarato nulla da segnalare. La proposta è stata controfirmata con caparra di 1.000 euro.
Secondo voi i venditori possono rescindre il contratto e pagare il doppio della caparra per non correre il rpericolo di futuri strascichi giudiziari? Grazie a quanti vorranno rispondere


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Problemi di correttezza

Domande e risposte

postato da: admin
17

Salve,

Sono un AI e vorrei un consiglio su quanto segue: nel mese di febbraio viene una coppia a vedere degli appartamenti per conto proprio e per conto della sorella della ragazza (per una seconda casa al mare); quindi gli immobili da acquistare erano due, uno piccolo per loro e uno grande per la sorella.
Tra i vari immobili visionati restano colpiti da alcuni appartamenti visti in un palazzo in zona centro mare di cui avevo le chiavi (ma non l’esclusiva).
Gli faccio vedere tutto quello che era rimasto e mi chiedono 3-4 piantine da portare a casa. Li contatto dopo un po’ di tempo, ma non mi rispondono più. Nel mese di maggio si rifanno vivi dicendo che volevano acquistare a tutti i costi l’appartamento piccolo del 1°piano, ma questo non era più disponibile.
Dopo varie telefonate e vicissitudini, che adesso non sto a riportare, li convinco ad acquistare un altro appartamento sempre nello stesso palazzo ma al 6° piano, ma con un prezzo decisamente più alto rispetto al loro budget e al prezzo di quello del 1° piano.
Siccome avevano una gran fretta di comprare mi confessano che la sorella era in trattativa con il costruttore, tramite un’altra agenzia, per un appartamento grande al 3° piano, loro volevano stare vicino alla sorella e si erano pentiti di non aver preso l’appartamento che gli avevo proposto nel mese di febbraio e che adesso non era più disponibile. Nel mio foglio di visita avevano firmato che visitavano anche per conto della sorella e che avevano visto tutti gli appartamenti disponibili (compreso quello che la sorella ha poi acquistato tramite l’altra agenzia). Ho provato a chiedere spiegazioni, ma mi hanno detto che con la sorella non avevano parlato e che non sapevano nulla ma che loro sicuramente avrebbero comprato con me.
Per farla breve li porto dal “simpatico” costruttore con il quale l’incontro non è stato dei migliori, anche perchè avendo già in mano una proposta da parte della sorella relativa all’appartamento grande, era sicuro che loro avrebbero comprato lo stesso pur di stare vicino alla sorella, quindi non si è mosso più di tanto dal listino iniziale e mi ha anche fatto fare una pessima figura a causa di un disguido sui prezzi che adesso non sto a dire (ma riassumendo posso dire che a febbraio erano state dette delle cose che a maggio poi si sono rimangiati, facendo ricadere sull’agenzia il “malinteso”). Pur di far andare a buon fine l’affare, mio malgrado, dopo aver chiarito e puntualizzato alcune cose con i clienti ed il “simpatico” costruttore, in una sorta di ricatto ho dovuto accettare la situazione e abbiamo concluso la vendita con un ribasso sulla mia provvigione da parte degli acquirenti e nulla da parte del costruttore!

La mia domanda è: secondo voi i clienti sono stati corretti?
Innanzitutto se facevano tutto con una sola agenzia (la mia) avrebbero potuto avere più potere contrattuale nei confronti del costruttore e fare una trattativa migliore per tutti, e questo è chiaro…Ma, per quanto mi riguarda, a me è andata veramente magra….sull’appartamento grande non ho preso nulla e sul piccolo meno della metà…come è possibile lavorare in questo modo? Nella mia zona le esclusive non esistono e tutti hanno tutto…perchè non si regolamenta meglio il nostro settore? Ho già una causa in corso per un’altro caso di scavalco e, sinceramente, non ho proprio voglia di fare altre cause con i clienti.
Secondo voi va bene così o potrei fare qualcosa? Voi cosa fareste al mio posto? Ho anche pensato di contattare l’altra agenzia, ma non mi sembra il caso…

Grazie in anticipo per i vostri suggerimenti. Spero di essere stato chiaro.
M.G.


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Postato da G.

buongiorno a tutti voi,

volevo un vostro supporto almeno morale per tutto quello che mi sta’ capitando , vi spiego:

nel febbraio del 2008 ho visto ho villetta accorpata e visto che dovevo cambiare casa , ho deciso di acquistarla, quindi concordato il prezzo con il costruttore si decide di andare dal notaio per fare un preliminare, ovviamente consegnando una caparra al costruttore che il notaio inserisce regolarmente nel preliminare come gia’ data e accettata , da quel momento sono trascorsi 14 mesi e la casa non e’ ancora pronta per problemi sorti man mano al costruttore, a quanto sembra per mancanza di fondi, ovviamente in tutti questi mesi io sono andato avanti con documenti vari per accedere ad un mutuo, vi chiederete come mai tutto questo tempo , ma e stato dovuto dal fatto che dovevo vendere casa mia cosa che il costruttore ha concordato in via di preliminare , fatto sta’ che dalla banca mi avvisano di un problema , il costruttore e ipotecato sulla casa in vendita e anche ci sono dei protesti sulla sua persona non sulla casa, al che’ la banca si blocca non mi vuole erogare il mutuo , riferisco la cosa al costruttore il quale mi documenta sulla vicenda e che’ l’ipoteca sara’ tolta a giorni in quanto vi e’ gia’ fissata la sentenza, mentre per i protesti lui mi dice che non centra niente la casa perche’i protesti sono su di lui , mi chiedo ma sara’ cosi realmente e come faccio adesso che la banca non vuole erogarmi il mutuo?

posso richiedere la scissione del preliminare e la restituzione della caparra , tenuto conto che per colpa del costruttore io non posso accedere al mutuo? ,sono in un mare di confusione , datemi voi il vostro aiuto vi ringrazio anticipatamente .


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Edilizia convenzionata e diritti di mediazione dell’Agenzia Immobiliare

Senza categoria

postato da: Peppino Zappulla
4

Postato da Lorenzo:

Salve,
sto trattando l’acquisto dia una casa in regime di edilizia convenzionata con diritto di proprietà nella provincia di Bologna.

Vorrei sapere se è dovuta una mediazione d’agenzia come nel caso dell’edilizia non convenzionata o se il prezzo stabilito tra comune e costruttore è già un prezzo “finito”; in caso non sia dovuta nessuna mediazione chiedo cortesemente qualche riferimento normativo recente.

Ho cercato nel blog ma nonostante i numerosi interventi inerenti l’edilizia convenzionata non vedo nulla a riguardo di una eventuale mediazione.

Grazie, saluti


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