Nel condominio in cui abito, al fine di rimpiazzare l’amministratore venuto a mancare, è stato nominato un amministratore esterno al condominio (professionista del quale non ho stima per inconvenienti causati in un altro edificio). Personalmente non sono stato invitato all’assemblea ma ne ho ricevuto solo il verbale che per me non ha alcuna valenza visto che non ero stato convocato.
A distanza di qualche mese mi vedo invitato a partecipare all’assemblea per l’approvazione del bilancio preventivo: non ritengo valida la nomina dell’amministratore e pertanto non intendo ne partecipare all’assemblea e ne pagare. Le chiedo se posso far valere le mie ragioni.

Egregio Lettore,
per rispondere alla sua domanda debbo obbligatoriamente citare a priori della giurisprudenza altrimenti non capirebbe la mia risposta che purtroppo va in senso contrario alle sue determinazioni.
La II sezione della Cassazione Civile, con sentenza n. 16485 del 22/11/2002, ha dato uno scossone alla giurisprudenza precedente in quanto per la prima volta considerava annullabili le delibere contrarie alla Legge e al regolamento di condominio. Tale sentenza, per la parte che ci riguarda, citava testualmente:
“Analogamente a quanto previsto per le deliberazioni societarie, le delibere condominiali possono essere nulle o annullabili. Appartengono alla prima categoria quelle caratterizzate da un oggetto impossibile o illecito, ossia quelle con cui l’assemblea condominiale abbia statuito su materie che non rientrano nella sua competenza, ovvero violando i diritti individuali sui quali la legge non consente ad essa di incidere. Rientrano nella seconda categoria (delibere annullabili) tutte le altre contrarie alla legge o al regolamento di condominio.”
Successivamente, la Corte di Cassazione a sezioni unite, in data 07/03/2005 emetteva la sentenza n. 4806 che chiariva e confermava il nuovo orientamento derivante dalla sentenza 16485, ovvero riportava:
“Le delibere dell’assemblea di condominio sono nulle se prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto che non rientra nelle competenze dell’assemblea, se incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini ed, infine, se comunque invalide in relazione all’oggetto, mentre sono annullabili se affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e se violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, le omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote e la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative ai lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni … adottata nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135 commi 2 e 3 del c.c. in violazione dei criteri già stabiliti, comportano non la nullità ma l’annullabilità della relativa delibera, la quale se non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 comma 3 del c.c. è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.”
Pertanto, in virtù di quanto sopra citato, se sono trascorsi più di trenta giorni da quando le hanno notificato la copia del verbale senza che lei abbia fatto qualunque impugnativa, la delibera adottata dall’assemblea per la nomina dell’amministratore, seppur viziata formalmente per difetto di convocazione, è da ritenersi valida a tutti gli effetti in quanto rientrante nella categoria delle delibere annullabili. Quindi Lei dovrà (se lo riterrà opportuno) partecipare all’assemblea indetta per l’approvazione del bilancio e dovrà (sicuramente) provvedere ai pagamenti che le verranno richiesti per far fronte alle spese del condominio.

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Una questione di notevole interesse riveste l’aggiudicazione di un immobile non occupato dal debitore bensì ceduto in locazione a terzi. Innanzitutto occorre verificare se il contratto di locazione sia opponibile all’acquirente. Infatti, la locazione concessa da chi ha subito l’espropriazione del bene è opponibile all’aggiudicatario soltanto quando questa abbia data certa anteriore al pignoramento: la data certa è generalmente riconosciuta con la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
In tali casi l’inquilino, estraneo ai debiti dell’esecutato ed ai gravami che pesano sull’alloggio, se ha un contratto d’affitto regolarmente registrato in data precedente alla trascrizione dell’atto di pignoramento, avrà diritto a detenere l’immobile fino alla scadenza del contratto. Qualora, invece, il contratto non fosse registrato l’appartamento è considerato libero a tutti gli effetti, non è necessario, pertanto, instaurare nessuna procedura volta allo sfratto perché il bene è occupato senza titolo. Problema particolare assume un contratto registrato anteriormente all’atto di pignoramento e successivamente rinnovato per silenzio del locatore o per omessa disdetta. Più volte è intervenuta la giurisprudenza ritenendo che anche se la locazione dell’immobile pignorato è stata stipulata prima del pignoramento, la rinnovazione tacita della medesima richiede l’autorizzazione del Giudice dell’esecuzione, in forza dell’art. 560, comma 2, c.p.c.. Peraltro, il custode giudiziario deve assicurare la conservazione e la fruttuosa gestione della cosa pignorata previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione, sicché è legittimato ad inviare la disdetta e a promuovere la procedura di rilascio per finita locazione. Aggiunge la Suprema Corte che la norma citata, rettamente interpretata nel senso esposto, non suscita dubbi di incostituzionalità per violazione dell’art. 3 cost., in quanto la peculiare funzione del pignoramento nell’ambito del processo di esecuzione giustifica la particolarità della sua disciplina in cui si inquadra in modo armonico e coerente il suddetto comma 2 dell’art. 560 c.p.c. Altra questione riveste il subentro dell’aggiudicatario nella veste di proprietario-locatore quando non possa ottenere l’immediata liberazione dell’immobile. In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina, ai sensi del combinato disposto degli art. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore. Ai sensi dell’art. 1605 c.c., il terzo acquirente della cosa locata può chiedere, i canoni della locazione non ancora scaduti quando risultano da atto di data certa.

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buonasera, ho un quesito abbastanza contorto da sottoporre a chiunque possa chiarirmi le idee..allora,a novembre 2009 firmo una proposta irrevocabile d’acquisto tramite agenzia, il proprietario ci mette dal 16 novembre all’11 dicembre per accettare la proposta, che tra l’altro è dell’esatta cifra richiesta. partiamo con tutta la documentazione, richiesta di mutuo ecc..ad una settimana dalla stipula il proprietario mi manda una raccomandata dicendo che si ritiene svincolato perchè per causa nostra (nostra e dell’agenzia secondo lui)sono scaduti i termini. precisazioni: la proposta è stata modificata perchè dopo la firma lui ha voluto inserire il preliminare, per poi chiedere di toglierlo dopo una settimana per non allungare troppo i tempi. la proposta sarebbe dovuta scadere a 30 gg lavorativi dalla data del preliminare (30 novembre…ma se lui firma la proposta l’11 dicembre c’è qualcosa che non torna…)ma essendo subordinata all’ottenimento del mutuo mi hanno detto che fintanto che non si ha la conferma della perizia (arrivata ieri, 26 gennaio)le date segnate sulla proposta sono tutte assolutamente ipotetiche e non vincolanti..ora per di più lui vorrebbe circa 15.000 euro in più, dato che la proposta per lui non è più valida ed il mandato in esclusiva firmato (sotto pressioni…) all’agenzia aveva valore esclusivamente per la nostra proposta…io vorrei evitare di intraprendere vie legali, anche perchè la proposta è stata scritta davvero un tanto al chilo ed a mio parere è abbastanza fumosa..però vorrei capire io che diritti ho nei confronti sia dei proprietari che dell’agenzia (per inciso scopro per caso che a una settimana dalla stipula i proprietari non erano ancora stati avvisati..)grazie anticipatamente a chiunque abbia modo di chiarirmi un pò le idee..

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La Crif è quell’istituto che tiene sott’occhio i prestiti (mutui, finanziamenti, cessioni del quinto ecc….)

Ora, se uno va’ a contrarre un debito con un Istituto viene segnalato al Crif cosi’ che gli altri Istituti sappiano che il Sig. X ha un debito e quindi se ne chiede altri bisogna verificare bene le sue entrate e la sua capacità di restituire i soldi oltre al suo comportamento come “pagatore” diligente o meno.

Pero’……..c’è un pero’.

Gli Istituti tutti non essendo delle strutture corrette (e la generalizzazione non è casuale) cosa fanno? Segnalano al Crif anche quando il Sig. X va’ in giro per Istituti a chiedere preventivi.

Lo segnalano come “richiesta finanziamento”……anche se in realtà è una richiesta di preventivo.

Nulla di male, peccato che l’Istituto successivo a cui il Sig. X si rivolge sempre per chiedere un preventivo, controlli il Crif prima di fare qualsiasi cosa e che gli dica: “Sig.X io il prestito non te lo do’ perchè c’hai un’altra richiesta di finanziamento con l’altro Istituto e quindi non posso far nulla.

Il Sig.X gli spiega che ha chiesto solo un preventivo e nulla di piu’, pero’ dall’altra parte nessuno l’ascolta e se vuole i soldi da loro bisogna o aspettare 30 giorni per la cancellazione automatica del Crif oppure si fa’ fare una lettera dove si dice che era solo un preventivo.

Allora, tu puoi essere anche il Presidente della Repubblica tanto la lettera non te la fanno (o se te la fanno, poi effettivamente non vanno davanti al loro PC per cancellare, quindi la letterina serve solo per contentino), 30 giorni non puoi aspettare ed il risultato ultimo è che sei obbligato a prendere i soldi con il primo Istituto che caso strano è sempre quello con il tasso piu’ alto.

Nononononono, è inutile che pensiate “a me la lettera me la fanno altrimenti vado dai Carabinieri”, in questi giorni ho una situazione simile a questa e la persona “vittima” è uno che se va’ dai Carabinieri si mettono sugli attenti…….quindi.

E’ una devianza, una distorsione dei diritti delle persone a chiedere piu’ preventivi, è un ricatto “di fatto” che gioca sul tempo per la cancellazione automatica del Crif, ergo ne scaturisce una distorsione del mercato ed un eccesso di potere dominante del primo Istituto che fa’ il preventivo.

 Io un comportamento cosi’ lo chiamo Associazione a delinquere.

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Buongiorno a tutti , sono il comproprietario insieme ai miei tre fratelli e a mia madre della casa dove vivo , purtroppo da quando è mancato mi padre nessuno contribuisce al mantenimento della casa e relative spese che mi accollo sempre io.
Ho provato a chiedere di vendermela ma niente non ne vogliono sapere , mi hanno pure detto che non ho alcun diritto di prelazione , sono quasi “al verde” e non so più come fare .
Consigli?

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Nei momenti di crisi, si apre lo spazio per le nuove idee e iniziative innovative, che vanno a sostituire quelle obsolete.
E’ ora di rivedere il mercato immobiliare, é come ha iniziato a fare la Francia e la Germania, si deve ricorrere ai diritti reali di proprietà a tempo determinato, sia per usare un immobile che per capitalizzare i risparmi.
C’è un vantaggio enorme.
Sto realizzando agenzie che trattano solo Usufrutto e Nuda proprietà.
E’ un modo nuovo e remunerativo per fare l’agente, che non necessita di mandati a vendere o ad affittare.
Richiede una diversa organizzazione, che non necessita di iscrizione a nessun albo.
Se volete saperne di più agrimmagenzia.it

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Leggo sempre più insistentemente, in altri lidi colleghi che consigliano a quei clienti ACQUIRENTI che magari volessero contestare o discutere il diritto di provvigione nei casi da loro presentati, di accertarsi che non fosse presente un incarico in esclusiva.

Per chiarezza, una volta per tutte:

L’acquirente NON HA NESSUN OBBLIGO DERIVANTE DALL’INCARICO IN ESCLUSIVA SOTTOSCRITTO DAL PROPRIETARIO.

L’eventuale obbligo a pagare la provvigione, quando c’è, deriva dal CODICE CIVILE o, in caso di altro tipo di rapporti, da contratti scritti in seguito.

Quindi, cari colleghi, evitate di indicare come importante accertarsi la presenza di un incarico in esclusiva, perchè per un acquirente, almeno ai fini della individuazione dei diritti/doveri, la cosa è ininfluente.

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[30-07-09 EDIT - ALLARME RIENTRATO: Almeno FIAIP non ha intenzione di inserire l'incarico obbligatorio, dichiarazione rilasciata dai candidati alla Presidenza, che trovate QUI]

Mi giunge notizia che sia allo studio una possibile proposta di modifica della 39/89 che istituirebbe, tra le altre cose, se ho ben capito, la “mediazione unilaterale”.

Tale modifica sarebbe per venire incontro alle esigenze che da più parti (?) premerebbero in tal senso.

Si sostiene in questo documento inoltre che la figura del mandatario a titolo oneroso, con rappresentanza o meno, sia per il mediatore una pratica quasi “contra legem”.

Io sono l’ultimo che può fare disquisizioni elevate su queste modifiche, però sono un paranoico totale, quasi da manicomio, e sono contento che una certa legge mi abbia dato la possibilità di stare fuori, chiudendo certi istituti di igiene mentale.

Quindi non fate caso a quello che dico più di tanto, me lo ha ordinato il dottore  di sfogarmi ed è un privilegio concesso a chiunque qui, basta essere educati e prendersi la responsabilità di quel che si dice.

Rifletto a voce alta e espongo i miei dubbi, buttati la..

Primo dubbio.

Perchè istituire l’istituto della mediazione unilaterale, che di per se è un obbrobrio linguistico, oltre che un ossimoro, quando esiste il mandato che non è contrao legem per nulla, basta presentarsi come mandatari e non chieder soldi a chi compra?

Non mi direte che è necessario per i casi nei quali ad esempio collaboriamo con i colleghi in una compravendita!

A chi serve? Quali sono queste parti che numerose pressano in tal senso?

E sopratutto, quali problematiche risolve?

Secondo dubbio

Questo, assieme alla obbligatorietà dell’incarico, di fatto, non rende superflua la tutela prevista dal codice civile in fatto di mediazione?

da ignorante: se non devo esser più super partes e inoltre devo farmi firmare un incarico per forza per avere diritto alla provvigione, di fatto dico, non è come cancellare i diritti che abbiamo per tutelarci proprio perchè OPERIAMO in modo IMPARZIALE e per questo figure degne di questa forte tutela, creata appositamente per garantirci la possibilità di essere, appunto, imparziali?

Dove va a finire la tutela del mediatore puro, quando esiste un obbligo di incarico per esser riconosciuti in diritto di provvigione?

in mancanza di scritto, il mediatore non potrebbe più pretendere il pagamento di alcun compenso: la mancanza dello scritto renderebbe, infatti, il contratto nullo.

Il mio incarico scritto è una bella proposta accettata, è contra legem?

Non è che qualcuno, non trovando molto redditizio o controllabile questo modo di essere MEDIATORI, voglia avere la possibilità di fare invece schiere immani di venditori, facendo i danni che in città come roma o milano denunciano i nostri clienti?

Non è che qualcuno, lavorando da sempre in un certo modo, vuol far si che il diritto alla provvigione sia legato a un incarico scritto e non a una qualifica o modo di comportarsi?

E se poi metto su una ditta che campa sul lavoro altrui, con pubblicità “concludiamo la tua compravendita a metà prezzo! Vai e cerca casa con gli altri, aspetta la fine dell’incarico e puoi risparmiare metà soldi!” pensate che sia così impossibile da fare? Sicuri sicuri?

E se l’incarico acquisisce così tanta importanza, quanto ci vuole a scalzare il ruolo e ad arrivare al punto che basterà avere l’incarico e CHIUNQUE potrà fare mediazione unilaterale?

Sto delirando?

Perchè toccare una delle poche leggi chiare dell’ultimo secolo?

Serve veramente adesso a noi agenti immobiliari questa cosa o abbiamo altre priorità, tra le quali magari ristabilire equilibri perduti e magari fare una campagna informativa alla clientela per riguadagnarne la fiducia?

I nostri clienti?

Lo sapete che chi vende una casa poi diventa anche acquirente spesso?

Lo sapete che i nostri clienti pagherebbero molto volentieri un mediatore vero?

Solo che ne trovano sempre di meno.

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Eccoci di nuovo qua con una nuova FAQ.
Oggi si parla di responsabilità del mediatore, contenti?
Era l’ora eh?
Bene, in soldoni si chiede quanto sia responsabile il mediatore in una trattativa, non solo in caso di mala fede, che è ovvio che se comprovata pesa per chiunque in ogni caso.
Si parla di quella responsabilità che prescinde dalla volontà del mediatore, ma non dal suo operato (o dal suo NON operato ).

Ci sono casistiche nelle quali il mediatore fa arrosti, anche non volendo, anche derivanti dalla mala fede del proprietqario o da sue omissioni ad hoc.

Bene signori, quali sono i paletti?

E perchè?

Quindi mettiamola per esteso:

QUALI SONO LE RESPONSABILITÀ DELL’AGENTE IMMOBILIARE IN UNA TRATTATIVA CHE HA DEI PROBLEMI? DOVE FINISCE LA SUA COMPETENZA IN TERMINI LEGALI? DOVE INIZIA LA SUA NEGLIGENZA?

A voi.

P.S.

La prox domanda è ancora più HOT!

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IN attesa che ci copino pure questa iniziativa (se copiate bene, ma mi raccomando date informazioni corrette!!!) eccoci al consueto appuntamento (non so per quanto, se qualcuno non contribuisce con quesiti) con le FAQ.

Oggi il tema è scottante, perchè tocca nervi scoperti e infrange certezze o speranze, sottolineando la forza del diritto alla provvigione del mediatore: se chiedi a un agente informazioni su una casa e poi la compri lui può chiederti la provvigione se lo viene a sapere?

Attenzione i casi sono tutti un po diversi, in genere il principio generale abbraccia quasi tutta la casistica ma ci sono le dovute eccezioni.

Ricordate che le tutele forti che sono riservate al mediatore lo sono a condizione che non sia PROVATAMENTE legato a una delle parti, l’incarico a vendere, in esclusiva o meno, non è un motivo di decadenza del diritto in quanto anche la cassazione ha decretato che non lo sia con le motivazioni che ha ben specificato avv. anche in queste pagine, ma il comportamento palesemente lesivo degli interessi di una delle parti invece può esserlo, quindi se ravvisate comportamenti parziali nei mediatori fategli notare che sono fuori strada, se la vostra accusa sarà fondata sarà difficile per loro controbattere, e magari riuscite pure a non pagare

Si vede che conosco la risposta?

Ma tanto non la dico, saranno i lettori di immobiliare.com che lo sanno a rispondere.

Quindi mettiamola per esteso:

SE COMPRO UN IMMOBILE DEL QUALE HO AVUTO SOLO NOTIZIA (PRECISA) DA UN AGENTE IMMOBILIARE ISCRITTO AL RUOLO, IN CASO LUI LO VENGA A SAPERE HA DIRITTO A ESSERE PAGATO?

A voi.

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