Buongiorno a tutti , sono il comproprietario insieme ai miei tre fratelli e a mia madre della casa dove vivo , purtroppo da quando è mancato mi padre nessuno contribuisce al mantenimento della casa e relative spese che mi accollo sempre io.
Ho provato a chiedere di vendermela ma niente non ne vogliono sapere , mi hanno pure detto che non ho alcun diritto di prelazione , sono quasi “al verde” e non so più come fare .
Consigli?
Eccoci di nuovo qua con una nuova FAQ.
Oggi si parla di responsabilità del mediatore, contenti?
Era l’ora eh?
Bene, in soldoni si chiede quanto sia responsabile il mediatore in una trattativa, non solo in caso di mala fede, che è ovvio che se comprovata pesa per chiunque in ogni caso.
Si parla di quella responsabilità che prescinde dalla volontà del mediatore, ma non dal suo operato (o dal suo NON operato 
).
Ci sono casistiche nelle quali il mediatore fa arrosti, anche non volendo, anche derivanti dalla mala fede del proprietqario o da sue omissioni ad hoc.
Bene signori, quali sono i paletti?
E perchè?
Quindi mettiamola per esteso:
QUALI SONO LE RESPONSABILITÀ DELL’AGENTE IMMOBILIARE IN UNA TRATTATIVA CHE HA DEI PROBLEMI? DOVE FINISCE LA SUA COMPETENZA IN TERMINI LEGALI? DOVE INIZIA LA SUA NEGLIGENZA?
A voi.
P.S.
La prox domanda è ancora più HOT!
Salve,
sono un privato e vorrei sottoporvi un quesito sul quale non riesco a trovare una risposta certa.
Attualmente sono in affitto ma sto per lasciare casa dopo regolare disdetta accettata dal locatore.
Premetto che tra me e il locatore c’è un rapporto molto sereno senza che ci siano mai state controversie. Attualmente la padrona di casa ha deciso di vendere l’appartamento e quindi ha dato l’incarico ad una agenzia. Anche qui nessun problema, l’agenzia ha già iniziato a far vedere casa a qualche interessato ed io ho dato disponibilità. L’agenzia però, per regolarità, mi ha mandato una raccomandata dove mi chiede di indicare la mia disponibilità a far visionare l’appartamento.
La domanda: quale disponibilità minima devo dare? Sapevo qualcosa tipo minimo 2 ore a settimana (anche in un unica giornata) ma non ne trovo conferma.
Vorrei rispondere all’agenzia senza infilarmi in un ginepraio di discussioni visto che finora i rapporti sono stati ottimi con tutti.
Grazie mille,
GM
Postato da F.P.:
Vorrei avere il vostro parere sul nostro caso.
A luglio-agosto 2007, iniziamo a cercare un appartamento con determinate caratterisitche in una zone della nostra città. Tra i vari visitati, ne troviamo uno in un grande complesso residenziale che ci piace, e lo visitiamo due volte con l’Agenzia 1, firmando ogni volta il foglio di visita. La richiesta però è di 360.000 Euro ed è troppo alta per noi, per cui non formuliamo nessuna offerta.
Per motivi personali sospendiamo per alcuni mesi la ricerca di una casa.
A maggio 2008 riprendiamo la ricerca di casa, e sul sito web dell’Agenzia 2 troviamo descritto un appartamento nello stesso complesso residenziale che farebbe al caso nostro. Richiesta 290.000 Euro. Fissiamo un appuntamento, e al momento della visita ci rendiamo conto che è lo stesso appartamento. Ancora invenduto. Facciamo presente all’Agente 2 di averlo già visitato con l’Agenzia 1, e ci viene risposto che il venditore ha ritirato il mandato in esclusiva all’Agenzia 1 e l’ha affidato a lui, quindi nessun problema. Facciamo una proposta e concludiamo la compravendita per 282.500 Euro. Preliminare a giugno 2009, rogito ad ottobre 2008. Paghiamo la provvigione all’Agenzia 2.
La settimana scorsa, l’Agenzia 1 ci contatta telefonicamente. Dice di essere venuta a conoscenza della compravendita; conferma che al termine dell’incarico aveva comunicato al venditore il nostro nominativo nell’elenco di chi aveva visitato l’appartamento.
L’Agenzia 1 chiede ora che le sia pagata una provvigione per il nostro acquisto, e ci invita ad un incontro con venditore e Agenzia 2.
Come comportarsi? Quali sono i nostri diritti e doveri?
Postato da D.F.:
Sono un mediatore da tempo iscritto al Blog, che seguo pressochè quotidianamente.
Prendo spunto dai numerosi articoli proposti soprattutto da “non colleghi” riguardanti gli annosi temi dei rapporti cliente-agenzia, dei rispettivi diritti, doveri, ecc…
Credo fermamente che molti degli equivoci e delle “liti” (per usare un termine caro agli avvocati) siano frutto non tanto della cosiddetta malafede, ma piuttosto dell’ignoranza e dell’ormai insostenibile vuoto legislativo.
I dubbi sono ancor maggiori se si guarda non tanto alla disciplina del mediatore, ma piuttosto alla legislazione riguardante la compravendita di immobili in genere, a prescindere dall’intervento o meno del mediatore.
In un quadro dunque di una necessaria profonda riforma di tale disciplina, inclusa quella riguardante il mediatore immobiliare, sono a proporre un contributo concreto che si concretizza nei seguenti punti:
1- Obbligo di incarico in forma scritta per affidare la vendita di un immobile ad un mediatore. Non parlo di esclusiva, ma di “autorizzazione alla vendita” (quindi pubblicità, visite, ecc…)
2- Obbligo di allegazione, al suddetto incarico, di tutta la documentazione tecnica inerente l’unità immobiliare. Ergo la “relazione tecnica” che normalmente il venditore si premura (?) di procurare soltanto all’ultimo secondo, dopo numerose preghiere da parte nostra. Nessun mediatore potrà ricevere incarico alla vendita se privo della documentazione richiesta.
Quanto detto (punto 1) consentirebbe di far soffermare il venditore su ciò che sta facendo e dare importanza e peso alla nostra opera; immaginate un cliente che si trovasse a firmare 5 incarichi invece di metterti in mano una planimetria stracciata e pregarti di portare qualche cliente…
Inoltre il cliente/acquirente (punto 2) avrebbe maggior confidenza e fiducia nel rivolgersi ad una agenzia, presso la quale troverebbe soltanto immobili, per così dire, certificati. A quel punto l’acquisto diretto da un privato desterebbe quantomeno qualche dubbio (ciò avviene già nei paesi anglosassoni, ma il discorso sarebbe troppo lungo).
E’ chiaro che non ho la presunzione di considerare questi suggerimenti risolutivi, ma sono convinto che sarebbero un importante passo verso la tutela del consumatore e una maggiore trasparenza dell’intero mercato.
Mi piacerebbe conoscere, cari colleghi, il vostro pensiero in merito.
Postato da Alessio:
Buondì, vorrei l’opinione di qualcuno di voi…
Vengo al dunque.
Ho firmato un contratto di compravendita dove sono allegati come documenti tecnici le planimetrie (allegato A) ed una relazione tecnica (allegato B) che individua meglio i lavori da compiersi e le finiture da fornire.
Sui prospetti (sempre nell’allegato A) pero’ del mio futuro immobile non sono segnati 5 scuri su altrettante finestre (n.2 sui bagni n.1 sul garage n.2 sulla soffitta).
Sulla relazione tecnica pero’, dove sono indicate le finiture e la fornitura del tipo di serramenti tutto questo non è indicato. Ovvero i serramenti sono compresi di scuri senza esclusione di sorta.
Il costruttore ora non vuole fornirmi i 5 scuri (era disposto a pagarmi il 50% del valore degli stessi in quanto una dimenticanza “in buona fede, che pero’ io ho rifiutato).
Chi ha ragione? non c’e’ qualche riferimento normativo del codice civile a cui fare riferimento e a cui poi il costruttore non possa piu’ appellarsi? (io ho adempiuto a tutti i miei doveri ovvero pagamenti rispettati alla virgola delle varie scadenze… tranne ovviamente l’ultimo che si fara’ al rogito notarile).
Tenete conto che nel contratto dovevano consegnarmi la casa per il 30 di aprile cosa che non è stata fatta per gli innumerevoli lavori ancora da finire gia’ da me evidenziati con una mail completa di report fotografico direttamente all’agenzia il 10 giugno 08 (era stato fissato la possibilita’ di sciogliere il compromesso dopo i 40 giorni per grave inadempimento per entrambi le parti).
Non esiste un capitolato… la casa è singola… il lavoro è stimato “a corpo” (per questo questi si tirano indietro su ogni cosa) la documentazione consegnata sono le planimetrie con relativi prospetti e una relazione tecnica dove sono elencate le opere di finitura…
Cito la frase ripresa piu’ volte nel corso della relazione “SERRAMENTI - I serramenti esterni saranno costituiti da finestre e porte finesre in legno di abete o altra essenza simile, di prima’ qualita’, dotati di guarnizioni, ferramenta, maniglierie, profilature e tutto quanto necessario per il perfetto funzionamento; i vetri montati saranno del tipo vetrocamera di spessore mm. 4/16/4; l’ oscuramento sarà ottenuto con ante di oscuro in abete a griglie fisse orizzontali”…
La loro “scusante”, per non fornirmi gli scuri, è la seguente “Dai disegni di progetto, anch’essi allegati sotto la lettera “A” al contratto preliminare, è evidente come i fori dei locali succitati siano, per scelta estetica e funzionale del progettista, sprovvisti di tali elementi, tanto che la loro apposizione rappresenterebbe una difformità al progetto autorizzato; tali disegni sono depositati oltre che presso il Comune di XXXXX anche presso l’Ufficio del Registro di XXXXXX come allegati al contratto preliminare registrato”
grazie in anticipo per la risposta
Postato da D.G.:
Salve a tutti e complimenti per lo splendido lavoro.
Allora comincio con il preambolo.
Sto comprando casa. Dopo aver visionato due volte l’immobile di mio interesse, 40 giorni fa vado in agenzia per presentare la mia proposta.
Al momento della stessa ho chiesto al titolare dell’agenzia, dell’esistenza di condizioni particolari pendenti su questo immobile e mi è stato risposto di no. Allora, un po’ ingenuamente, ho firmato con tranquillità la proposta che puntualmente è stata accettata da parte dei venditori il giorno prima del termine della irrevocabilità.
Sempre al momento della firma avevo chiesto all’agenzia tutta la documentazione che in questi casi va consegnata alla parte proponente, carte che mi sono state consegnate solo in parte 20 giorni fa.
Fatto sta che dalle provenienze si è scoperto che per metà questo immobile proveniva da donazione, cosa che naturalmente, se saputa per tempo, avrebbe cambiato la formulazione della proposta e l’importo stesso. Interpellato da me l’agente ha risposto, con mio grande stupore, che la donazione non costituiva alcun problema per gli acquirenti.
Quindi sconcertato ho chiamato in banca e il consulente mutui mi ha detto chiaro e tondo che così non mi avrebbero dato il mutuo. Allora insieme al notaio abbiamo formulato una serie di proposte per salvaguardare me e naturalmente per venire incontro alle richieste di garanzie da parte della banca. Tutte richieste che sono state respinte dall’agente senza nemmeno sentire i proprietari. Ad oggi, ancora aspetto altri documenti da parte dell’agenzia che continua a farmi pressione sulla data del compromesso.
Come mi devo comportare con questo agente? Quali sono le pretese che posso avanzare nei suoi confronti? Quali sono i doveri ai quali non ha adempiuto? Non mi ha mai mostrato né l’iscrizione a ruolo, né tanto meno il mandato di vendita.
Voglio aggiungere che i rapporti tra me e l’agente passano attraverso una gentile signorina che non è agente immobiliare che intrattiene i rapporti con i proprietari e che mi ha fatto vedere la casa.
Postato da “dominio”:
Salve a tutti.
Nel gennaio 2006 ho superato l’esame di abilitazione di Agente Immobiliare e leggendo il vostro blog semplice ma costruttivo mi sono sorti alcuni dubbi riguardo l’attività stessa.
1) Ci sono delle scadenze per aprire l’attività di A.I. dopo il conseguimento dell’esame?
2) Si può essere A.I. senza aver conseguito nessun praticantato?
3) Quali sono gli obblighi e doveri per chi sceglie di lavorare saltuariamente come A.I.?
Vi ringrazio anticipatamente per le vostre risposte e saluto tutto lo staff di Quotidianocasa!
Postato da Daniela:
Spettabile Redazione,
chiedo il vostro aiuto per capire quali diritti e doveri ho in seguito alla sottoscrizione di una proposta d’affitto, da me accettata in qualità di proprietaria.
Tramite agenzia immobiliare incaricata della locazione, mi è stata presentata l’offerta di un conduttore, che ho accettato.
La scorsa settimana ho firmato una lettera di accettazione di proposta di locazione dell’immobile, nella quale dichiaravo di accettare le condizioni economiche stabilite (canone mensile, deposito cauzionale ecc) e soprattutto (cito testualmente) “mi obbligo a sottoscrivere entro e non oltre il 25 aprile, con decorrenza del contratto a partire dal 1 maggio”.
A questo punto sono sopraggiunte situazioni personali e lavorative, per le quali potrei essere portata a non voler più affittare l’immobile ma ad occuparlo io personalmente. Purtroppo non ho avuto il tempo di prevedere situazioni che sono arrivate all’improvviso, altrimenti non avrei neppure dato il mandato all’agenzia, ad ogni modo non si tratta di valutazioni relative al conduttore (che peraltro ancora non conosco).
A questo punto che scelta ho? Devo considerarmi obbligata a perfezionare questo contratto? O fino al momento della firma definitiva ho possibilità di recedere dalla proposta? E in questo caso, in quali penali incorro, oltre ovviamente ai compensi dell’agenzia immobiliare?
Grazie in anticipo per la risposta, e se per caso il topic era già presente in qualche post scusatemi, da una prima lettura non mi è sembrato fosse già presente una questione simile.
Postato da Nessuno:
L’incarico in esclusiva, per l’agente immobiliare, costituisce l’ideale operativo, l’obiettivo cui aspirare in ogni circostanza di acquisizione.
Il rapporto non in esclusiva è un rapporto nel quale il cliente ha diritti, ma non ha doveri, mentre l’agenzia è svincolata dalla necessità di prestazioni professionali che vadano oltre l’operato commerciale. Il cliente non riconosce all’agenzia nessun particolare diritto, mentre l’agenzia sembra rincorrere una possibilità di guadagno del tutto occasionale che non la implica come motore operativo.
Tutto ciò è disconoscimento completo della dignità professionale.
Dignità professionale significa definire diritti e riconoscimenti del proprio ruolo e del proprio operato, oltre che sottoporsi a responsabilità e verifica dei risultati.
L’incarico in esclusiva è la prerogativa di base dell’affermazione di professionalità.
La gestione commerciale di un immobile senza l’incarico in esclusiva, costituisce invece il disconoscimento totale del valore aggiunto del servizio dell’agenzia e ne disconosce l’importanza della funzione. Nega dignità professionale all’agente immobiliare e lo riduce a chi, insinuandosi inutilmente in un evento che non lo implica come necessario, o vivacchia o gioca sporco.
Lavorare a condizioni che disconoscano dignità professionale significa lederla, quindi diventare sempre più deboli, a livello psicologico e motivazionale. In funzione dello stato di debolezza psicologico e motivazionale diventa sempre più facile ritrovarsi alla mercé di clienti sempre più difficili e pretenziosi.
Ma qual è il punto di vista del cliente? Per lui conferire un incarico in esclusiva significa rinunciare aprioristicamente a qualsiasi altra opportunità di vendita procurata per altri canali, oppure dover pagare comunque l’agenzia anche se questa non è intervenuta nella vendita.
Ma in realtà non necessariamente molteplici operatori commerciali procurano più opportunità di vendita di quante possa procurarne uno solo ed occorre ricordare che l’azione commerciale può essere di tipo superficiale se non addirittura occasionale, oppure intensa, precisa e ben mirata.
Si potrebbe addirittura aggiungere che la sommatoria di molteplici azioni commerciali superficiali e/o occasionali non necessariamente sia paragonabile ad una sola azione commerciale intensa, precisa e ben mirata.
Sotto tale profilo l’incarico in esclusiva si connota come la premessa affinché l’agenzia possa operare in modo intenso ed esteso: UNA TUTELA PER L’AGENZIA CHE SI TRAMUTA DI FATTO NEL MIGLIOR SERVIZIO AL CLIENTE.
L’agenzia sarà maggiormente disponibile ad investimenti pubblicitari (anche massicci) soltanto quando ha probabilità apprezzabili di rientrare degli investimenti; tanto maggiore è la possibilità di rientrare sugli investimenti, tanto maggiore è la possibilità che gli investimenti siano effettuati veramente, con l’unico risultato di una promozione commerciale dell’immobile con conseguenti vantaggi per il cliente, traducibili in rapidità dell’operazione e corretto realizzo economico.
