… ed io sono il potenziale acquirente. Come devo comportarmi? Può il venditore chiudere due preliminari con agenzie diverse ed intascarsi il gruzzolo?
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Le sfide di un periodo cruciale per la categoria
Era nell’aria e si è avverato: Giuliano Olivati è stato confermato alla guida della Fiaip di Bergamo (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) per il prossimo quadriennio. Lo ha deciso l”assemblea provinciale degli associati chiamata a rinnovare la squadra di governo Fiaip. Oltre al presidente Olivati, unico candidato alla massima carica, sono stati confermati i consiglieri Ezio Sangiovanni Gelmini, Franco Guerini, Roberto Boffelli, Claudio Brembilla, Roberto Tassetti, Salvatore Ranucci e Carlo Bettinelli, mentre a sorpresa fa il suo ingresso in squadra la new entry (ma veterano della federazione) Antonino Chiarini. All”assemblea provinciale hanno portato i saluti, e parole di grande elogio per l’operato di Fiaip Bergamo, Francesco Galati e Luciano Trivari, rispettivamente presidente e segretario regionale della Fiaip.
Per Giuliano Olivati, in consiglio Fiaip Bergamo dal 1995, per tre volte vicepresidente, Consigliere nazionale Fiaip, presidente provinciale dal 2005, si tratta del secondo mandato alla guida dell”associazione. La Fiaip rappresenta mille operatori presenti sul territorio provinciale, che fanno capo a 300 titolari di agenzie. Gli associati sono in prevalenza agenti immobiliari ma anche mediatori creditizi. «Tra i punti forti del programma che intendiamo portare avanti nei prossimi quattro anni – ha detto Olivati – c”è la formazione, assicurata dal nostro apposito “Servizio formazione permanente” che ogni anno realizza corsi gratuiti per elevare la professionalità degli associati. Ma intendiamo rilanciare anche l” “Osservatorio provinciale dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia”, il nostro fiore all’occhiello, riconosciuto da istituzioni, addetti ai lavori, stampa e grande pubblico. L’altro caposaldo e nostro punto d”orgoglio è la nuova sede Fiaip, aperta ormai da due anni e spesata integralmente con le convenzioni e le sponsorizzazioni, senza chiedere agli associati un euro in più della quota nazionale. Siamo il primo consiglio provinciale fra i 105 sparsi in tutta Italia che è riuscito ad ottenere, sinora, questo tipo di risultato. In sede teniamo tutti i corsi e i seminari specialistici di aggiornamento, oltre ai convegni sulle tematiche del real estate aperti anche al pubblico. Sempre nella sede bergamasca di Via Milano 1/A offriamo consulenza legale e fiscale gratuita agli associati, grazie ad un pool di avvocati e commercialisti convenzionati, esperti di diritto e fiscalità immobiliare».
Per quanto riguarda le politiche verso il territorio, Olivati sottolinea l”impegno per «proseguire il dialogo a tutto campo sui temi dell”urbanistica e sulla cultura dell”abitare: il nostro Commento al Pgt di Bergamo ha segnato il dibattito urbanistico tra le forze politiche nella scorsa campagna per le comunali». Ma non solo: «Chiediamo un aiuto a istituzioni e politica perché vengano eliminate le storture della Legge Bersani contro la categoria degli agenti immobiliari, e soprattutto per aprire la revisione degli studi di settore, che rischiano di far chiudere molte agenzie in quanto sono totalmente scollati dalla situazione attuale del mercato».
«La nostra bussola - conclude Olivati - sono in nostri associati, per i quali vogliamo intensificare il canale di interscambio e collaborazione online Fiaip network, per “fare rete” e creare un polo di 300 agenzie immobiliari e creditizie, con 1.000 operatori capillarmente diffusi sul territorio provinciale e presenti con le loro offerte immobiliari sul nostro portale www.fiaipbergamo.it. Nessun altro gruppo, franchising o associazione vanta questi numeri in provincia di Bergamo. Per questo vogliamo anche proseguire nella realizzazione di sinergie tra agenti immobiliari e mediatori creditizi, per offrire un servizio integrato alla clientela e non disperdere la possibilità del cross-selling o vendita integrata di servizi».
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Buona sera a tutti, vorrei sottoporre all’attenzione di tutti una questione di sicuro interesse.
Spessissimo si sente parlare, con riferimento al rapporto che lega il venditore e l’acquirente all’agente immobiliare di incarico o di mandato. Quale delle due affermazioni è corretta. Il mandato, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1703 c.c. è il contratto “col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti per conto di un’altra”. Ciò comporta che il mandatario è responsabile nei confronti del mandante e tale tipo di responsabilità ha natura contrattuale. Secondo un recente orientamento giurisprudenziale, invece, la responsabilità del mediatore ha natura extracontrattuale e viene definita da “contatto sociale” che si concretizza ogniqualvolta il fatto illecito sia posto in essere da un soggetto che, onde poter esercitare una determinata professione, deve possedere requisiti formali ed abilitativi, come nel caso di specie in cui è prevista l’iscrizione ad un apposito ruolo, e deve esercitare la propria attività a favore di quanti, utenti-consumatori, fanno particolare affidamento nella stessa per le sue caratteristiche. La mediazione “tipica” di cui all’art. 1754 c.c., comporta che il mediatore, senza vincoli e quindi in posizione di imparzialità, ponga in essere un’attività di messa in relazione tra due o più parti, idonea a favorire la conclusione di un affare. Tale attività è incompatibile con un sottostante rapporto di mandato tra il c.d. mediatore ed una delle parti che ha interesse alla conclusione dell’affare stesso, in quanto in tal caso il c.d., mediatore - mandatario non avrebbe più diritto alla provvigione da ciascuna delle parti ma solo dal mandante.
In conclusione, poichè l’agente immobiliare non conclude un’affare per conto di un’altro soggetto ma mette in contatto due soggetti al fine di far loro concludere un’affare, è corretto parlare di conferimento di incarico e non di mandato.
Buon lavoro a tutti.
Avv. Massimo Chimienti.
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Bungiorno a tutti.
Sono mesi, mesi e mesi che Vi leggo,anzi dovrò ringraziarVI,si perchè leggendoVi quotidianamente, grazie a VOI ho imparato moltissime cose utili!!!
Mi presento, giusto perchè leggendoVi io conosco Voi e…Voi non conoscete me.
Mi chiamo Daniela, sono di Milano e sono un agente immobiliare. Ho sempre lavorato nel commerciale e due anni fa ho deciso che sarei diventata un agente immobiliare. Ho fatto il corso, ho dato l’esame, ho conseguito il “patentino” e ho aperto un agenzia, che nel mio piccolo penso vada bene…e CHE COMUNQUE dovrà e deve crescere, almeno spero!
fatta questa piccola premessa ora vi dirò il motivo che mi ha spinta a scrivervi. Ho bisogno di un consiglio.
spero mi aiuterete!
Per tutte le case che ho venduto ciò che mi spettava l’ho sempre percepito, giustamente, al preliminare.
però in questa occasione, che so per farvi conoscere, non è andata così (ahimè)In Maggio un cliente fa una proposta per un appartamento.proposta accettata. Si aspetta solo l’ok della banca(il broker della banca, scelto dal cliente ed esterno alla mia struttura,diceva che non ci sarebbeo stati problemi).Si fissa l’atto notarile.31 luglio, posticipato al 7 agosto e infine posticipato a 15 cm.(sempre perchè la banca non era pronta e spostava l’atto all’ultimo minuto, ma continuava dire che era tutto ok)
al preliminare io,ok ok ok ok mi darete della stupida e avrete ragione, non pecepisco la mia provv. L’acquirente mi aveva chiesto gentilmente se poteva essere rimandato all’atto notarile perchè aveva avuto troppe spese.siccome nn sono uno strozzina (ok pirla lo sono) ho accettato e di conseguenza ho fatto la stessa cosa con il venditore, tanto mancava un mese all’atto notarile!due gg fa il caos: la banca non concede il mutuo per intero(il broker continuava a dire che nn ci sarebbero stati problemi).ho lavorato 4 mesi, anche in vacanza, dove notaio, banca, broker finanziario, cliente acqu. e venditore continuavano a chiamarmi(e a pensare che il mio lavoro era finito da un bel pò, dovvo soloaccmpagnareii clienti all’atto).ora questa è la situazione: venditore disperato perchè aveva già comprato casa(nn da me) e stamane vengo a conoscenza che ha dato l’incarico ad un altra agenzia!acquirente deve trovare casa nuova, visto che il mutuo la banca lo concede, basta spendere di meno.io: HO LAVORATO un sacco, sono stata in ballo 4 mesi con dei “pazzi”(davvero in questa storia ci sono dei risvolti da film, ma non uno qualsiasi, da premio oscar)ho passato giorni in vacanza al telefono perche davvero la banca ei clienti continuavano a chiamarmi e facendo anche da psicologa!
e ora …tutti sono spariti!nn si fanno setire e non mi rispondono!
ora…il mio essere buona e in questo occasione pocofurba, mi fa sentire “fessa”. che devo fare? è la prima volta che mi capita!vi prego libero sfogo alle vs menti…risvegliate la “iena” che c’è in me..perchè io mi faccio prendere troppo da i sentimentalismi e le situazioni degli altri… attendo.
grazie
Daniela
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Salve a tutti colleghi e non.
Purtroppo dopo quasi 19 anni del settore mi trovo costretto ad abbandonare questa professione.
Oltre alla concorrenza spietata, agli abusivi che crescono di giorno in giorno, mi trovo a non saper piu ottenere un mandato di vendita esclusivo perchè mi sento rispondere che oramai ci sono i siti che pubblicizzano il loro immobile gratuitamente etc. etc.
Non so se questo fenomeno riguarda il contesto sociale in cui opero (c’è molta ignoranza in materia - Prov. di Trapani) però così non è possibile lavorare. Non ci sto piu, anzi ci sto male che questa professione negli anni è andata peggiorando.
Non siamo tutelati, ed abbiamo poca stima dall’opinione pubblica e questo mi dispiace.
Nelle vostre zone è cosi? Cosa fate per ottenere un mandato di vendita esclusivo?
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[30-07-09 EDIT - ALLARME RIENTRATO: Almeno FIAIP non ha intenzione di inserire l'incarico obbligatorio, dichiarazione rilasciata dai candidati alla Presidenza, che trovate QUI]
Mi giunge notizia che sia allo studio una possibile proposta di modifica della 39/89 che istituirebbe, tra le altre cose, se ho ben capito, la “mediazione unilaterale”.
Tale modifica sarebbe per venire incontro alle esigenze che da più parti (?) premerebbero in tal senso.
Si sostiene in questo documento inoltre che la figura del mandatario a titolo oneroso, con rappresentanza o meno, sia per il mediatore una pratica quasi “contra legem”.
Io sono l’ultimo che può fare disquisizioni elevate su queste modifiche, però sono un paranoico totale, quasi da manicomio, e sono contento che una certa legge mi abbia dato la possibilità di stare fuori, chiudendo certi istituti di igiene mentale.
Quindi non fate caso a quello che dico più di tanto, me lo ha ordinato il dottore di sfogarmi ed è un privilegio concesso a chiunque qui, basta essere educati e prendersi la responsabilità di quel che si dice.
Rifletto a voce alta e espongo i miei dubbi, buttati la..
Primo dubbio.
Perchè istituire l’istituto della mediazione unilaterale, che di per se è un obbrobrio linguistico, oltre che un ossimoro, quando esiste il mandato che non è contrao legem per nulla, basta presentarsi come mandatari e non chieder soldi a chi compra?
Non mi direte che è necessario per i casi nei quali ad esempio collaboriamo con i colleghi in una compravendita!
A chi serve? Quali sono queste parti che numerose pressano in tal senso?
E sopratutto, quali problematiche risolve?
Secondo dubbio
Questo, assieme alla obbligatorietà dell’incarico, di fatto, non rende superflua la tutela prevista dal codice civile in fatto di mediazione?
da ignorante: se non devo esser più super partes e inoltre devo farmi firmare un incarico per forza per avere diritto alla provvigione, di fatto dico, non è come cancellare i diritti che abbiamo per tutelarci proprio perchè OPERIAMO in modo IMPARZIALE e per questo figure degne di questa forte tutela, creata appositamente per garantirci la possibilità di essere, appunto, imparziali?
Dove va a finire la tutela del mediatore puro, quando esiste un obbligo di incarico per esser riconosciuti in diritto di provvigione?
in mancanza di scritto, il mediatore non potrebbe più pretendere il pagamento di alcun compenso: la mancanza dello scritto renderebbe, infatti, il contratto nullo.
Il mio incarico scritto è una bella proposta accettata, è contra legem?
Non è che qualcuno, non trovando molto redditizio o controllabile questo modo di essere MEDIATORI, voglia avere la possibilità di fare invece schiere immani di venditori, facendo i danni che in città come roma o milano denunciano i nostri clienti?
Non è che qualcuno, lavorando da sempre in un certo modo, vuol far si che il diritto alla provvigione sia legato a un incarico scritto e non a una qualifica o modo di comportarsi?
E se poi metto su una ditta che campa sul lavoro altrui, con pubblicità “concludiamo la tua compravendita a metà prezzo! Vai e cerca casa con gli altri, aspetta la fine dell’incarico e puoi risparmiare metà soldi!” pensate che sia così impossibile da fare? Sicuri sicuri?
E se l’incarico acquisisce così tanta importanza, quanto ci vuole a scalzare il ruolo e ad arrivare al punto che basterà avere l’incarico e CHIUNQUE potrà fare mediazione unilaterale?
Sto delirando?
Perchè toccare una delle poche leggi chiare dell’ultimo secolo?
Serve veramente adesso a noi agenti immobiliari questa cosa o abbiamo altre priorità, tra le quali magari ristabilire equilibri perduti e magari fare una campagna informativa alla clientela per riguadagnarne la fiducia?
I nostri clienti?
Lo sapete che chi vende una casa poi diventa anche acquirente spesso?
Lo sapete che i nostri clienti pagherebbero molto volentieri un mediatore vero?
Solo che ne trovano sempre di meno.
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Ho letto che, in caso di agenzie immobiliari in franchising, è possibile che l’agente con cui si sta trattando, ed a cui pagheremo giustamente la provvigione, possa essere diverso dall’agenzia che ha il mandato.
Sembra che in questo caso anche l’agenzia titolare di mandato abbia titolo per richiedere la provvigione, è così?
Mi sembra un po’ strano, alla fine se appartengono tutti alla stessa catena di agenzie, si mettano d’accordo prima, no?
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Secondo appuntamento con le nuove FAQ, stavolta su un tormentone che spesso sento dai colleghi: “ho il mandato… mi hanno dato mandato…” e dai clienti.
Per chiarire le idee a tutti su una differenza non da poco e spesso sottovalutata ecco la seconda domandina:
QUAL’È LA DIFFERENZA TRA MANDATO E INCARICO?
A voi.
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Mi chiedo come possono conciliarsi due articoli del codice civile che dicono:
Art. 1754 Mediatore
E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Art. 1755 Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (2950), se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Qualcuno mi deve spiegare perchè io sarei obbligato a corrispondere la provvigione ad un mediatore che, in realtà, non è mediatore ma “mandatario”, perchè nel 90% dei casi gli agenti che mi propongono una casa in vendita, chiedendomi poi il 3% di commissione (grazie a dio è calata, prima chiedevano il 4 e oltre!), ha in realtà un mandato alla vendita o comunque un “incarico” per vendere l’immobile in esclusiva, e quindi, essendo legato alla parte venditrice da rapporto di collaborazione ed anche rappresentanza, mi fa decadere la sua denominazione di mediatore. Se quindi un agente che ha un incarico di vendita in esclusiva (90% dei casi) non è considerato un mediatore, NON HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE, ma solo al compenso pattuito con chi lo incarica alla vendita, com’è in tutta europa.
qualcuno tra gli avvocati presenti sa rispondermi?
Grazie
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Ci scrive Lucia, con una domanda
Se, senza firma di mandato, un agente interviene presentando un compratore a chi cerca di vendere un locale.
Assiste al preliminare di compravendita e riceve compenso su importo caparra del preliminare.
Avviene una proroga con una caparra aggiuntiva, e nuovo versamento compenso ad agente.
Il copratore si tira indietro e non si giunge al rogito il cui termine è dichiarato “essenziale” nel preliminare, e che è fatto che in atto fa scattare la provvigione ulteriore..
Il compratore chiede un comodato gratuito, che il venditore rifiuta.
L’agente chiede il copenso sul saldo dovuto al rogito, atto che non c’è stato.
Il venditore ritengo non debba versare % su somme che il venditore non ha riscosso.
Se riuscite ad aiutarmi e vi servono chiarimenti, posso procurarmi le informazioni integrative.
Grazie mille
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