Buongiorno a tutti,
sono un agente immobiliare e riassumo brevemente l’accaduto:
trattando la vendita di un immobile proveniente da donazione, raccolgo una proposta d’acquisto (in quella sede consegno visura catastale) accettata dai venditori e resa nota all’acquirente tramite telegramma.

Consegno i documenti all’acquirente e al proprio notaio che dopo opportune verifiche valuta l’acquisto come sicuro.

Per il rogito viene richiesta prima solo la firma di garanzia della donante, poi (su richiesta del compratore e non del notaio) anche fideiussione da parte di altri legittimari della donante….
Il giorno della stipula, dinanzi al notaio, parte acquirente decide di non sentirsi sicura dell’acquisto.

E’ maturato il mio diritto alla provvigione?

In sede giudiziaria avrei la ragione dalla mia parte?

Ringrazio anticipatamente.

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Per fugare ogni dubbio diamo delle nozioni, i lettori venditori giudichino loro quando far redigere questo documento. I colleghi riflettano su chiedere quando farselo produrre.

La Relazione Tecnica è uno strumento,  rappresentato da un documento di 4/5 pagine redatto da un Geometra o Architetto o Perito o comunque un tecnico abilitato, attraverso il quale il venditore deve garantire in sede di rogito, la conformita’ catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita.

Il venditore infatti in atto dichiara la conformità, sotto la sua responsabilità, è lui venditore che garantisce e nessun altro.

Per far cio’, siccome non tutti sono Geometri o Architetti o altro, ci si avvale di un tecnico che controlli l’immobile e poi dica al Notaio che SI, effettivamente l’immobile è OK ed il venditore lo garantisce “a ragion veduta” con motivo valido, perchè è stato verificato.

In alcune città è onere economico a carico del venditore in altre è a carico economico del compratore…….la responsabilità, la garanzia della conformità pero’ in tutta Italia la da’ il venditore (è normale, è lui che vende e’ lui quindi che deve garantire cio’ che vende ed infatti la Legge fa’ garantire a lui l’oggetto)

Quindi, detto cio’, decidete voi chi è giusto che controlli, se poi pensate che è meglio che controllino in 2 Tecnici (del compratore e del venditore) va bene lo stesso.

Il punto pero’ è questo:

Sia in fase di Proposta sia in fase di Compromesso e sia in fase di Rogito al venditore viene subito chiesto di esser certo di questa conformità.

Ora, a mio avviso è bene che si sappia cosa si vende, se una casa è OK o se è una casa mezza abusiva: voi che dite?

Allora, forse è bene mettersi in testa anche noi A.I. per primi, che sapere cosa si vende lo si deve sapere fin da subito, o vogliamo far vedere case, iniziare lunghe ed estenuanti trattative ai clienti per poi scoprire che è difforme e far rimanere male tutti se non addirittura provocare liti legali?

p.s. : non si accettano commenti/scuse del tipo:

“la rtn ha validità solo per pochi mesi” ecc……..si fa’ ristampare al tecnico, non è un problema! Il tecnico torna nella casa un minuto, vede che nulla è cambiato rispetto a quando l’aveva fatta e la ristampa!    Quindi le obiezioni le si preferisce nel merito e nel concetto non nelle scuse.

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Bungiorno a tutti.
Sono mesi, mesi e mesi che Vi leggo,anzi dovrò ringraziarVI,si perchè leggendoVi quotidianamente, grazie a VOI ho imparato moltissime cose utili!!!
Mi presento, giusto perchè leggendoVi io conosco Voi e…Voi non conoscete me.
Mi chiamo Daniela, sono di Milano e sono un agente immobiliare. Ho sempre lavorato nel commerciale e due anni fa ho deciso che sarei diventata un agente immobiliare. Ho fatto il corso, ho dato l’esame, ho conseguito il “patentino” e ho aperto un agenzia, che nel mio piccolo penso vada bene…e CHE COMUNQUE dovrà e deve crescere, almeno spero!
fatta questa piccola premessa ora vi dirò il motivo che mi ha spinta a scrivervi. Ho bisogno di un consiglio.
spero mi aiuterete!
Per tutte le case che ho venduto ciò che mi spettava l’ho sempre percepito, giustamente, al preliminare.
però in questa occasione, che so per farvi conoscere, non è andata così (ahimè)In Maggio un cliente fa una proposta per un appartamento.proposta accettata. Si aspetta solo l’ok della banca(il broker della banca, scelto dal cliente ed esterno alla mia struttura,diceva che non ci sarebbeo stati problemi).Si fissa l’atto notarile.31 luglio, posticipato al 7 agosto e infine posticipato a 15 cm.(sempre perchè la banca non era pronta e spostava l’atto all’ultimo minuto, ma continuava dire che era tutto ok)
al preliminare io,ok ok ok ok mi darete della stupida e avrete ragione, non pecepisco la mia provv. L’acquirente mi aveva chiesto gentilmente se poteva essere rimandato all’atto notarile perchè aveva avuto troppe spese.siccome nn sono uno strozzina (ok pirla lo sono) ho accettato e di conseguenza ho fatto la stessa cosa con il venditore, tanto mancava un mese all’atto notarile!due gg fa il caos: la banca non concede il mutuo per intero(il broker continuava a dire che nn ci sarebbero stati problemi).ho lavorato 4 mesi, anche in vacanza, dove notaio, banca, broker finanziario, cliente acqu. e venditore continuavano a chiamarmi(e a pensare che il mio lavoro era finito da un bel pò, dovvo soloaccmpagnareii clienti all’atto).ora questa è la situazione: venditore disperato perchè aveva già comprato casa(nn da me) e stamane vengo a conoscenza che ha dato l’incarico ad un altra agenzia!acquirente deve trovare casa nuova, visto che il mutuo la banca lo concede, basta spendere di meno.io: HO LAVORATO un sacco, sono stata in ballo 4 mesi con dei “pazzi”(davvero in questa storia ci sono dei risvolti da film, ma non uno qualsiasi, da premio oscar)ho passato giorni in vacanza al telefono perche davvero la banca ei clienti continuavano a chiamarmi e facendo anche da psicologa!
e ora …tutti sono spariti!nn si fanno setire e non mi rispondono!
ora…il mio essere buona e in questo occasione pocofurba, mi fa sentire “fessa”. che devo fare? è la prima volta che mi capita!vi prego libero sfogo alle vs menti…risvegliate la “iena” che c’è in me..perchè io mi faccio prendere troppo da i sentimentalismi e le situazioni degli altri… attendo.
grazie
Daniela

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Salve a tutti.
Nel caso di un immobile acquistato nel 1999 da costruttore ed avendo usufruito dei benefici per l’acquisto di prima casa (IVA 4%), vendendo e riacquistando entro l’anno un immobile da costruttore (quindi pagamento IVA) come può essere utilizzato il credito di imposta?
Inoltre per “avvalersi” di tale credito è sufficiente l’atto o è necessaria la fattura del costruttore? Il venditore non si ritrova la fattura del 1999, ha solo quella del notaio dove, oltre a tutte le spese ed onorario, vi è una voce con Imposta di registro pari a Lit. 750.000 (presumo debbano essere le varie imposte ipotecarie e catastali dell’epoca).
Buona giornata.

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Se venditore ed acquirente, di comune accordo, decidono di non registrare il “compromesso” a cosa va incontro l’agente immobiliare che ha curato la vendita?
Premetto che il “rogito” verrà effettuato a 4 mesi dal “compromesso”; che l’agente ha regolarmente incassato le provvigioni e che nel “compromesso” il notaio non ha fatto riferimento all’intervento dell’agente immobiliare.
Grazie per l’aiuto.

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Quando il venditore trasferisce un’immobile acquistato nei 5 anni precedenti, il guadagno che si realizza e consistente nella differenza tra il prezzo di rivendita e quello di acquisto, detratte eventuali spese, fa parte della categoria dei “redditi diversi” e quindi va assoggettato a tassazione, realizzando la c.d. “Plusavalenza”. Ad esempio, se acquisto un immobile a 100.000 Euro e lo rivendo dopo tre anni a 150.000,00 Euro, detratte le eventuali spese di ristrutturazione (ad esempio 10.000,00), realizzo una plusvalenza di 40.000,00 Euro (150.000,00 (prezzo di rivendita) – 100.000,00 (prezzo di acquisto) – 10.000,00 (spese effettuate) )
Vi sono però delle eccezioni e precisamente:
- la rivendita di immobili pervenuti per successione;
- il trasferimento di immobili pervenuti per donazione (in questo caso è necessario che il donante abbia acquistato o costruito l’ immobile donato da oltre 5 anni);
- la rivendita delle unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
A partire dal 2006 e’ stato introdotto un sistema alternativo a quello vigente. Infatti, il venditore ha ora la facolta’ di chiedere all’atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un’imposta sostitutiva di quella sul reddito. E quindi:
- sulle plusvalenze realizzate con le cessioni poste in essere fino al 2 ottobre 2006, si applicava l’aliquota dell’imposta sostitutiva del 12,5%;
- con il decreto legge n. 262 del 3 ottobre 2006 tale aliquota è stata portata al 20%.
Il venditore verserà detta somma direttamente nelle mani del notaio che provvederà al versamento dell’ imposta, comunicandone in seguito i dati della vendita all’ Agenzia delle Entrate.

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Buongiorno a tutti. Un mio cliente aveva sottoscritto una proposta di acquisto con un’agenzia immobiliare. Nella descrizione dell’immobile si diceva che si trattava di una casa nel centro storico, composta di due vani al piano primo, un vano al secondo piano, un locale con antistante terrazzo al piano terzo. Nella stessa proposta si specificava che l’immobile non era accatastato e che il venditore vi avrebbe provveduto a sue spese. Presentato il docfa, l’agenzia del territorio, accatastava il primo ed il secondo piano, riservandosi per il locale al terzo piano ed il terrazzo. Esaminando i titoli di provenienza, in tutti i precedenti passaggi si parlava solo del primo e del secondo piano e non del terzo e del terrazzo. Ciò provocava un enorme problema in quanto ai sensi dell’articolo 1117 c.c., il lastrico solare salvo diversi accordi contenuti nel titolo, si presume essere condominiale o comune. L’immobile oggetto della proposta derivava da una precedente unità immobiliare, successivamente frazionata. Stando così le cose, il terrazzo, almeno dal punto di vista giuridico poteva essere in comproprietà con un’altra unità immobiliare. L’unico accesso al terrazzo però si poteva avere solo dal secondo piano e ciò sin dal 1957. Quindi avevamo una parte dell’immobile con una regolare provenienza ed una parte mai citata prima. Unica soluzione era quella di sfruttare una sentenza della Cassazione del 2007 la quale ha stabilito il principio secondo cui, è valida la vendita fatta da parte di un soggetto che per oltre venti anni abbia avuto il possesso indisturbato di un bene comportandosi come se ne fosse proprietario, anche laddove non sia stata verificata giudizialmente l’usucapione. A quel punto, dopo averne discusso con il notaio abbiamo impostato l’atto nel quale i venditori garantivano la piena proprietà dell’intero dichiarando di averne acquistato la proprietà, in parte con validi titoli ed in parte per usucapione, risolvendo così di fatto il problema del locale sovrastante e del lastrico solare.
Buon lavoro a tutti.
Avv. Massimo Chimienti

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ho un quesito interessante. A promette di vendere a B un appartamento attraverso mia agenzia immobiliare. Proposta registrata agenzia entrate. B all’atto del preliminare notarile viene edotto dal notaio che l’appartamento è sottoposto a vendita agevolata con atto unilaterale sottoscritto dal costruttore col Comune ( A non ne sapeva nulla) e pertanto B decide di chiedere perizia giurata.Risultato della perizia di parte è che il prezzo di vendita di mercato si discosta da quello risultante da rivalutazione (tutto da dimostrare). Il quesito è il seguente: chi compra chiede di comprare a prezzo legale ma i promittenti venditori rifiutano e chiedono la rescissione o la risoluzione del contratto (pagando il doppio della caparra). Io come agente immobiliare non ho ancora emesso fatture per non inasprire gli animi e sperando in un componimento bonario. Sul mandato il venditore non aveva dichiarato nulla da segnalare. La proposta è stata controfirmata con caparra di 1.000 euro.
Secondo voi i venditori possono rescindre il contratto e pagare il doppio della caparra per non correre il rpericolo di futuri strascichi giudiziari? Grazie a quanti vorranno rispondere

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Come ben sappiamo è da poco diventato obbligatorio per tutti gli immobili la redazione dell’Attestato di Certificazione Energetica.
 
Senza entrare nei dettagli della normatica, già ampiamente trattata sul Blog, faccio questo piccolo post per stimolare l’aiuto dei colleghi.
 
A mio avviso è fondamentale che nella proposta d’acquisto e/o nel compromesso, non venga ignorato da parte della nostra categoria tale problematica. Questo perchè ai fini dell’art 1759 del c.c. abbiamo un dovere di informazione nei confronti della clientela. E da parte sua  il proprietario ha la responsabilità per vizi ai sensi dell’art. 1490 del c.c.
 

Con l’amico MED, assiduo frequentatore del Blog, abbiamo pensato ad una formula da inserire nella proposta d’acquisto che tenga conto di questo nuovo adempimento, che prevede alcune casistiche sotto abbozzate.
CASO 1 -
La parte proponente venditrice dichiara ed attesta che l’immobile oggetto della presente proposta di acquisto ricade, come da normativa vigente, nell’obbligo di dotazione dell’attestato di certificazione energetica, ma che tale attestato non è ancora stato predisposto, circostanza di cui la parte proponente l’acquisto dichiara di essere a conoscenza. Le parti pertanto si accordano affinchè sia la parte proponente l’acquisto a dotare l’immobile in oggetto dell’attestato di certificazione energetica dopo la conclusione dell’Atto di compravendita, a sua cura e spese, sollevando  la parte alienante da ogni responsabilità a riguardo.
 
CASO 2 -
La parte proponente venditrice dichiara ed attesta che l’immobile oggetto della presente proposta di acquisto ricade, come da normativa vigente, nell’obbligo di dotazione dell’attestato di certificazione energetica, ma che tale attestato non è ancora stato predisposto, circostanza di cui la parte proponente l’acquisto dichiara di essere a conoscenza. Le parti pertanto si accordano affinchè sia la parte proponente la vendita, a sua cura e spese, a far redigre da apposito tecnico iscritto nell’Albo tenuto da……, ed a consegnare al Notaio in originale, entro e non oltre 10 giorni prima della data fissata per l’Atto di compravendita dell’immobile.  In sede d’Atto tale documento verrà consegnato al proponente l’acquisto.
 
CASO 3 -
La parte proponente venditrice dichiara ed attesta che l’immobile oggetto della presente proposta di acquisto ricade, come da normativa vigente, nell’obbligo di dotazione dell’attestato di certificazione energetica, e che tale attestato è già stato deratto da apposito tecnico iscritto nell’Albo tenuto da……, e sarà consegnato al Notaio in originale, entro e non oltre 10 giorni prima della data fissata per l’Atto di compravendita dell’immobile. In sede d’Atto tale documento verrà consegnato al proponente l’acquisto.
 
 
Ovviamente questo vuole essere solamente un brogliaccio, dal quale prendere spunto ed elaborare eventualmente nuove varianti, piu’ specifiche.
 
Il sottoscritto e MED rimaniamo in attesa di consigli e contributi da parte di tutti i componenti la community.
L’argomento potrebbe essere poi inserito anche nel Wiki, come mi faceva notare l’amico Ponziani, al fine di rendere disponibile a tutti noi un modello in stesura definitiva, formulato con l’aiuto di chi vorrà partecipare.

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Postato da Gasparillo:

Sono un agente immobiliare e Vi racconto cosa mi sta succedendo:

Circa 1 mese fa faccio vedere un appartamento di un mio Cliente, ho degli accordi solo verbalmente con il proprietario e al potenziale acquirente non faccio firmare il foglio visita.

Una settimana dopo rivediamo l’appartamento con lo stesso acquirente. Raggiunto l’accordo sul prezzo ci rechiamo in ufficio per fare una sorta di accordo scritto dove l’acquirente lascia al proprietario un assegno per bloccare l’appartamento e ci mettiamo d’accordo per sentirci in questi giorni per il preliminare.

Alla mia chiamata sia il Venditore che il compratore si erano sentiti e si erano messi d’accordo per fare il preliminare presso un notaio e per rimandarlo con una scusa tra 20 giorni.

Mi sbaglio o stanno tentando di scavalcare l’agenzia?

Di scritto ho la copia del foglio con tutte le indicazioni dell’appartamento, delle parti, e numero assegno (copia non firmata) e ho la testimonianza della segretaria dell’agenzia che ha visto le parti in ufficio.

Che posso fare? Aiutatemi.

Distinti saluti.

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