Auguri a tutti di un sereno Natale ed un 2010 con tante vendite (credo che sia l’augurio piu’ apprezzato).

Sara’ un Natale con l’amaro in bocca per noi A.I., al 90% ci tolgono il Ruolo A.I. anche se i requisiti pare che rimarranno…..ancora c’è confusione sull’argomento.

Ben piu’ importanti sfide inoltre ci aspettano per altre e piu’ difficili riforme, la cui ricezione nell’apparato normativo e la loro attuazione è ancora in alto mare.

Di certo c’è che cambieremo, andra’ visto se in male o in bene.

Di certo inoltre c’è che se non si inizia a pensare come “squadra di categoria”, ci fanno un mazzo tanto…..a questo punto, e non ci vorra’ molto a verificarlo (spero di essere smentito), mi pare piuttosto inutile affidarsi ad occhi chiusi alle Associazioni di Categoria.

Forse è piu’ prudente controllare noi direttamente l’operato di questi Signori, che lavorino davvero e non pensino solo “alle prossime elezioni” alle “poltrone da spartirsi” oppure ai “gettoni di presenza” da intascarsi, dividendosi le quote Associative.

Lo dico con tristezza e credo sia giusto non additare nessuno (per ora) di quanto sta’ accadendo e lo dico per le Associazioni stesse, che stanno per prendersi “un’emoragia di tessere” che ci vorra’ una “rianimazione” all’ultimo respiro e perchè se continuano cosi’, non rappresenteranno piu’ nessuno.

La responsabilità è di tutti e soprattutto la nostra, che come categoria mi pare siamo piuttosto “individualisti” e spenderci per il nostro lavoro, non è uno sport a noi molto congeniale.

Bisogna cambiare, imparare a fare “squadra” a scegliere le Associazioni a noi piu’ congeniali alla tutela dei legittimi interessi personali e smetterla di pensare “tanto ci pensano loro, si vedra’”…….ecco, si è visto.

Forse se questo Blog chiudesse perderemmo anche molto. Mi pare che ultimamente un po’ tutti battiamo la fiacca anche qui sul nostro Spazio. Ecco, vediamo se ci facciamo chiudere anche il nostro Blog, così le notizie le andiamo a prendere dove?

Buon Natale a tutti e un grande 2010.

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La FIMAA dell’Aquila, visti gli eccessi nella richiesta dei canoni da parte di alcuni, evidentemente mossi da spirito civile, ha proposto la creazione di una nuova figura di agente immobiliare (ah, fimaa fimaa… le case non sono formaggio) per calmierare il mercato.

Non so quanto sia legato al terremoto passato, ma non so quanto sia giusto demandare agli Agenti Immobiliari questo compito/potere, limitando la libertà contrattuale, per più di un motivo.

Il primo che viene in mente è guardando oltre, cosa che sono abituato a fare: oggi magari è utile e auspicabile un ribasso e gli Agenti Immobiliari faranno il loro “dovere” (discutibile) di calmierare i prezzi, ma domani, non c’è il rischio che invece di calmierarli li aumentino?

Intendo dire, con tutto il bene che mi voglio, non è che dare questo potere in qualsiasi forma a una qualsiasi categoria è pericoloso?

Il secondo che mi viene in mente è legato alla natura dell’agente immobiliare (quello vero, il mediatore TIPICO da Codice Civile) che è quella di ausilio al mercato, da figura indipendente e libera quale deve essere: se svolgesse SEMPRE questa funzione il mercato si calmiererebbe da se, a meno che non intervengano fattori esterni ad esso, “droganti”, come il credito facile o altre stranezze.

Tra queste situazioni droganti non rientra la scarsità degli alloggi, però, quella è una responsabilità statale, un impegno mancato, come molti altri: si tende a spendere più per le cassate che per le cose concrete, come sempre, perchè le cassate hanno di solito più “succo”, mentre le concrete sono misurabili e quindi meno passibile di “avanzi” da spartire… andiamo oltre e torniamo sul fatto.

Se un bene indispensabile come la casa diventa un bene di scarsa e cara reperibilità, non può e non deve, a mio parere, essere compito degli agenti immobiliari riportare le cose a livelli accettabili, ma dello stato, semmai, che può intervenire con aiuti oppure con forme di repressione fiscali ai proprietari troppo avidi, se si può intravedere una avidità nel disporre di un proprio bene come più gli piace…

in soldoni il senso civico e l’altruismo non è certo instillabile per legge, e se si va a toccare certi principii propri della proprietà privata allora vanno ridiscusse un sacco di altre cose.

Sono d’accordo che l’emergenza casa vada affrontata, allora si faccia più edilizia popolare VERA (non cooperative che si sostituiscono le normali aziende edili per sconti fiscali vari) per far si che l’offerta di alloggi sia equilibrata.

Io non sono affatto contrario a dare agli Agenti Immobiliari qualche potere/onere in più (si perchè insieme alle responsabilità di solito si danno poteri d’azione, cari legislatori populisti), ma questo deve essere legato ai controlli sugli immobili ad esempio o alla autorevolezza delle stime o ancora, avere canali di controllo dei dati agevolati a costi molto bassi, se si deve cambiare le funzioni o i poteri di una categoria lo si faccia senza snaturare la sua funzione e aumentandone l’efficienza.

L’ARTICOLO.

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Per fugare ogni dubbio diamo delle nozioni, i lettori venditori giudichino loro quando far redigere questo documento. I colleghi riflettano su chiedere quando farselo produrre.

La Relazione Tecnica è uno strumento,  rappresentato da un documento di 4/5 pagine redatto da un Geometra o Architetto o Perito o comunque un tecnico abilitato, attraverso il quale il venditore deve garantire in sede di rogito, la conformita’ catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita.

Il venditore infatti in atto dichiara la conformità, sotto la sua responsabilità, è lui venditore che garantisce e nessun altro.

Per far cio’, siccome non tutti sono Geometri o Architetti o altro, ci si avvale di un tecnico che controlli l’immobile e poi dica al Notaio che SI, effettivamente l’immobile è OK ed il venditore lo garantisce “a ragion veduta” con motivo valido, perchè è stato verificato.

In alcune città è onere economico a carico del venditore in altre è a carico economico del compratore…….la responsabilità, la garanzia della conformità pero’ in tutta Italia la da’ il venditore (è normale, è lui che vende e’ lui quindi che deve garantire cio’ che vende ed infatti la Legge fa’ garantire a lui l’oggetto)

Quindi, detto cio’, decidete voi chi è giusto che controlli, se poi pensate che è meglio che controllino in 2 Tecnici (del compratore e del venditore) va bene lo stesso.

Il punto pero’ è questo:

Sia in fase di Proposta sia in fase di Compromesso e sia in fase di Rogito al venditore viene subito chiesto di esser certo di questa conformità.

Ora, a mio avviso è bene che si sappia cosa si vende, se una casa è OK o se è una casa mezza abusiva: voi che dite?

Allora, forse è bene mettersi in testa anche noi A.I. per primi, che sapere cosa si vende lo si deve sapere fin da subito, o vogliamo far vedere case, iniziare lunghe ed estenuanti trattative ai clienti per poi scoprire che è difforme e far rimanere male tutti se non addirittura provocare liti legali?

p.s. : non si accettano commenti/scuse del tipo:

“la rtn ha validità solo per pochi mesi” ecc……..si fa’ ristampare al tecnico, non è un problema! Il tecnico torna nella casa un minuto, vede che nulla è cambiato rispetto a quando l’aveva fatta e la ristampa!    Quindi le obiezioni le si preferisce nel merito e nel concetto non nelle scuse.

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Buona sera a tutti, vorrei sottoporre all’attenzione di tutti una questione di sicuro interesse.
Spessissimo si sente parlare, con riferimento al rapporto che lega il venditore e l’acquirente all’agente immobiliare di incarico o di mandato. Quale delle due affermazioni è corretta. Il mandato, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1703 c.c. è il contratto “col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti per conto di un’altra”. Ciò comporta che il mandatario è responsabile nei confronti del mandante e tale tipo di responsabilità ha natura contrattuale. Secondo un recente orientamento giurisprudenziale, invece, la responsabilità del mediatore ha natura extracontrattuale e viene definita da “contatto sociale” che si concretizza ogniqualvolta il fatto illecito sia posto in essere da un soggetto che, onde poter esercitare una determinata professione, deve possedere requisiti formali ed abilitativi, come nel caso di specie in cui è prevista l’iscrizione ad un apposito ruolo, e deve esercitare la propria attività a favore di quanti, utenti-consumatori, fanno particolare affidamento nella stessa per le sue caratteristiche. La mediazione “tipica” di cui all’art. 1754 c.c., comporta che il mediatore, senza vincoli e quindi in posizione di imparzialità, ponga in essere un’attività di messa in relazione tra due o più parti, idonea a favorire la conclusione di un affare. Tale attività è incompatibile con un sottostante rapporto di mandato tra il c.d. mediatore ed una delle parti che ha interesse alla conclusione dell’affare stesso, in quanto in tal caso il c.d., mediatore - mandatario non avrebbe più diritto alla provvigione da ciascuna delle parti ma solo dal mandante.
In conclusione, poichè l’agente immobiliare non conclude un’affare per conto di un’altro soggetto ma mette in contatto due soggetti al fine di far loro concludere un’affare, è corretto parlare di conferimento di incarico e non di mandato.
Buon lavoro a tutti.
Avv. Massimo Chimienti.

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[30-07-09 EDIT - ALLARME RIENTRATO: Almeno FIAIP non ha intenzione di inserire l'incarico obbligatorio, dichiarazione rilasciata dai candidati alla Presidenza, che trovate QUI]

Mi giunge notizia che sia allo studio una possibile proposta di modifica della 39/89 che istituirebbe, tra le altre cose, se ho ben capito, la “mediazione unilaterale”.

Tale modifica sarebbe per venire incontro alle esigenze che da più parti (?) premerebbero in tal senso.

Si sostiene in questo documento inoltre che la figura del mandatario a titolo oneroso, con rappresentanza o meno, sia per il mediatore una pratica quasi “contra legem”.

Io sono l’ultimo che può fare disquisizioni elevate su queste modifiche, però sono un paranoico totale, quasi da manicomio, e sono contento che una certa legge mi abbia dato la possibilità di stare fuori, chiudendo certi istituti di igiene mentale.

Quindi non fate caso a quello che dico più di tanto, me lo ha ordinato il dottore  di sfogarmi ed è un privilegio concesso a chiunque qui, basta essere educati e prendersi la responsabilità di quel che si dice.

Rifletto a voce alta e espongo i miei dubbi, buttati la..

Primo dubbio.

Perchè istituire l’istituto della mediazione unilaterale, che di per se è un obbrobrio linguistico, oltre che un ossimoro, quando esiste il mandato che non è contrao legem per nulla, basta presentarsi come mandatari e non chieder soldi a chi compra?

Non mi direte che è necessario per i casi nei quali ad esempio collaboriamo con i colleghi in una compravendita!

A chi serve? Quali sono queste parti che numerose pressano in tal senso?

E sopratutto, quali problematiche risolve?

Secondo dubbio

Questo, assieme alla obbligatorietà dell’incarico, di fatto, non rende superflua la tutela prevista dal codice civile in fatto di mediazione?

da ignorante: se non devo esser più super partes e inoltre devo farmi firmare un incarico per forza per avere diritto alla provvigione, di fatto dico, non è come cancellare i diritti che abbiamo per tutelarci proprio perchè OPERIAMO in modo IMPARZIALE e per questo figure degne di questa forte tutela, creata appositamente per garantirci la possibilità di essere, appunto, imparziali?

Dove va a finire la tutela del mediatore puro, quando esiste un obbligo di incarico per esser riconosciuti in diritto di provvigione?

in mancanza di scritto, il mediatore non potrebbe più pretendere il pagamento di alcun compenso: la mancanza dello scritto renderebbe, infatti, il contratto nullo.

Il mio incarico scritto è una bella proposta accettata, è contra legem?

Non è che qualcuno, non trovando molto redditizio o controllabile questo modo di essere MEDIATORI, voglia avere la possibilità di fare invece schiere immani di venditori, facendo i danni che in città come roma o milano denunciano i nostri clienti?

Non è che qualcuno, lavorando da sempre in un certo modo, vuol far si che il diritto alla provvigione sia legato a un incarico scritto e non a una qualifica o modo di comportarsi?

E se poi metto su una ditta che campa sul lavoro altrui, con pubblicità “concludiamo la tua compravendita a metà prezzo! Vai e cerca casa con gli altri, aspetta la fine dell’incarico e puoi risparmiare metà soldi!” pensate che sia così impossibile da fare? Sicuri sicuri?

E se l’incarico acquisisce così tanta importanza, quanto ci vuole a scalzare il ruolo e ad arrivare al punto che basterà avere l’incarico e CHIUNQUE potrà fare mediazione unilaterale?

Sto delirando?

Perchè toccare una delle poche leggi chiare dell’ultimo secolo?

Serve veramente adesso a noi agenti immobiliari questa cosa o abbiamo altre priorità, tra le quali magari ristabilire equilibri perduti e magari fare una campagna informativa alla clientela per riguadagnarne la fiducia?

I nostri clienti?

Lo sapete che chi vende una casa poi diventa anche acquirente spesso?

Lo sapete che i nostri clienti pagherebbero molto volentieri un mediatore vero?

Solo che ne trovano sempre di meno.

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La nuova legge in materia di sicurezza in corso di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, chiarisce un punto che aveva dato adito ad incertezze interpretative circa la responsabilità del proprietario immobiliare che affitta un immobile a stranieri.

In sostanza il nuovo testo della normativa prevede che commette reato, con pena della reclusione da 6 mesi a 3 anni,  chiunque ceda in locazione un immobile ad uno straniero che sia privo di titolo di soggiorno al momento della stipula o del rinnovo del contratto di locazione.

Questa precisazione, secondo Confedilizia è importante perchè vista la diversa durata dei contratti di locazione e dei permessi di soggiorno (di durata massima di 2 anni salvo rinnovo), un proprietario che affittava ad uno straniero al quale non veniva rinnovato il permesso, poteva, in teoria commettere un reato.

Questa precisazione invece configura il reato da parte del locatore solamente nel caso in cui l’irregolarità sia dimostrata alla stipula ovvero al rinnovo del contratto stesso.

Ricordiamoci sempre, come Agenti Immobiliari, di richiedere l’eventuale permesso di soggiorno, in una di queste due fasi che ci possono vedere attore nella trattativa

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Necessità di certificazione energetica in caso di trasferimento a titolo oneroso di beni immobili

In data 1.7.2009 è entrato in vigore l’obbligo, per il venditore, di consegnare all’acquirente l’attestato di certificazione energetica (ACE) per tutti gli edifici trasferiti a titolo oneroso, così come previsto dall’art. 6, co. 1-bis, lettera c), del D.lgs. 192/2005.
Tale obbligo persiste anche per le permute immobiliari, le cessioni o conferimenti di immobili nei patrimoni sociali; e, anche se la mancanza del certificato (pare) non sia più motivo di nullità del contratto di compravendita (ove non sia lì allegato), essendo stati abrogati (dall’art. 35 del D.L. 112/2008) i commi 3 e 4 dell’art. 6 del D.lgs. 192/2005 è, in ogni caso, fonte di responsabilità civile del venditore verso l’acquirente, quanto meno per la mancata informazione sull’inesistenza del documento.
Poiché la Regione Toscana, al pari di altre, non ha ancora emanato le linee guida di attuazione della normativa nazionale, anziché dell’attestato di certificazione energetica (ACE), dovrà essere allegato (dal costruttore o dal venditore), ex il D.lgs. 311/2006, l’attestato di qualificazione energetica (AQE).

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Salve a tutti mi chiamo Paolo Cantucci volevo dei chiarimenti urgenti.
Mi sono rivolto ad un agenzia immobiliare per affittare una mia casa,dopo circa tre mesi mi hanno trovato l’inquilino.
L’agenzia ha fatto il contratto ma in una clausula è stato scritto che sarà il proprietario a registrare il contratto.
L’agenzia mi aveva detto che con il costo della provigione era previsto la stipula del contratto e la registrazione all’agenzia delle entrate e la consegna in comune della cessione fabbriccato.
Ho chiesto spiegazioni come mai nel contratto è scritto che il proprietario deve fare la registrazione che poi invece la fa l’agenzia, mi hanno risposto che nei contratti va messo che la registra il proprietario anche se poi la registriamo noi.
E’ l’ecito una cosa così?
Forse l’agenzia non vuole avere delle responsabilità?
Di norma nella fattura che mi faranno della provigione verà scritto mediazione immobiliare?
Perchè se mi mettono consulenza credo che se ci fossero dei problemi nella registrazione non potrei dimostrare che mi hanno fatto la mediazione.
Credo che mi stiano nascondendo qualcosa.
Voi che ne dite?
Non me ne intendo di affitti e provigioni.
Vi ringrazio datemi un risposta.

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Mi piaceva ripetermi e allora ho fatto questo post, anche con la speranza che qualche “capoccia” di FIAIP (nomino solo loro perchè secondo me sono gli unici per ora meritevoli di nota) legga e lo proponga in consiglio Nazionale, se c’avete gia’ riflettuto sopra e reputato essere una boiata, girate pagina.

A ondate come si usa nel Gossip la nostra categoria subisce da sempre l’attacco piu’ profondo nella frase:

“io credevo che dovevano controllare loro, se no perchè usare l’A.I.?”

Sbagliato, incompleto, populista……OK, come volete, ma cio’ esiste, questa frase viene detta da chi ha avuto un problema durante una vendita, ascoltata da chi non sa’, ripetuta ad amici e parenti, usata per delegittimarci: ergo, non è una fantasia ma un problema.

Allora se cosi’ è forse è l’ora di dare una risposta.

Nononono la risposta: “noi mediamo, non siamo responsabili” non è una risposta ma una scusa.

Nononono la risposta: “non è vero, abbiamo gia’ delle responsabilita’” non è una risposta, se cosi’ fosse non ci accuserebbero e i Giudici non durerebbero cosi’ tanta fatica (fantasia?) per incolparci.

La risposta puo’ essere una sola: “ok, me ne facciamo carico, ci pensiamo noi e vi accontentiamo.”

Chi mi conosce sa’ che non sono “un buono” quindi non lo dico per magnanimità ne’ per altruismo, anzi lo dico per egoismo di categoria.

Allora, tronchiamo le gambe a queste accuse, prendiamoci 5/6 responsabilità, facciamoci di cio’ un fregio ed al contempo aumentiamo la nostra professionalità a totale discapito di chi dice “faccio da solo, tanto l’A.I. non serve a nulla, non hanno nemmeno responsabilità?!”.

Come conseguenza avremmo che questa accusa non ce la rivolgeranno piu’, verremo avvertiti come “utili e garanti”, i nostri compensi saranno percepiti come “giusti ed equi” perchè sono anche “a garanzia” e ……..e gia’ sarebbe una enorme conquista.

Facciamolo, è la via piu’ breve e sicura per la categoria……poi continuiamo anche a mediare, ovviamente e legittimamente……è il nostro lavoro.

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Come ben sappiamo è da poco diventato obbligatorio per tutti gli immobili la redazione dell’Attestato di Certificazione Energetica.
 
Senza entrare nei dettagli della normatica, già ampiamente trattata sul Blog, faccio questo piccolo post per stimolare l’aiuto dei colleghi.
 
A mio avviso è fondamentale che nella proposta d’acquisto e/o nel compromesso, non venga ignorato da parte della nostra categoria tale problematica. Questo perchè ai fini dell’art 1759 del c.c. abbiamo un dovere di informazione nei confronti della clientela. E da parte sua  il proprietario ha la responsabilità per vizi ai sensi dell’art. 1490 del c.c.
 

Con l’amico MED, assiduo frequentatore del Blog, abbiamo pensato ad una formula da inserire nella proposta d’acquisto che tenga conto di questo nuovo adempimento, che prevede alcune casistiche sotto abbozzate.
CASO 1 -
La parte proponente venditrice dichiara ed attesta che l’immobile oggetto della presente proposta di acquisto ricade, come da normativa vigente, nell’obbligo di dotazione dell’attestato di certificazione energetica, ma che tale attestato non è ancora stato predisposto, circostanza di cui la parte proponente l’acquisto dichiara di essere a conoscenza. Le parti pertanto si accordano affinchè sia la parte proponente l’acquisto a dotare l’immobile in oggetto dell’attestato di certificazione energetica dopo la conclusione dell’Atto di compravendita, a sua cura e spese, sollevando  la parte alienante da ogni responsabilità a riguardo.
 
CASO 2 -
La parte proponente venditrice dichiara ed attesta che l’immobile oggetto della presente proposta di acquisto ricade, come da normativa vigente, nell’obbligo di dotazione dell’attestato di certificazione energetica, ma che tale attestato non è ancora stato predisposto, circostanza di cui la parte proponente l’acquisto dichiara di essere a conoscenza. Le parti pertanto si accordano affinchè sia la parte proponente la vendita, a sua cura e spese, a far redigre da apposito tecnico iscritto nell’Albo tenuto da……, ed a consegnare al Notaio in originale, entro e non oltre 10 giorni prima della data fissata per l’Atto di compravendita dell’immobile.  In sede d’Atto tale documento verrà consegnato al proponente l’acquisto.
 
CASO 3 -
La parte proponente venditrice dichiara ed attesta che l’immobile oggetto della presente proposta di acquisto ricade, come da normativa vigente, nell’obbligo di dotazione dell’attestato di certificazione energetica, e che tale attestato è già stato deratto da apposito tecnico iscritto nell’Albo tenuto da……, e sarà consegnato al Notaio in originale, entro e non oltre 10 giorni prima della data fissata per l’Atto di compravendita dell’immobile. In sede d’Atto tale documento verrà consegnato al proponente l’acquisto.
 
 
Ovviamente questo vuole essere solamente un brogliaccio, dal quale prendere spunto ed elaborare eventualmente nuove varianti, piu’ specifiche.
 
Il sottoscritto e MED rimaniamo in attesa di consigli e contributi da parte di tutti i componenti la community.
L’argomento potrebbe essere poi inserito anche nel Wiki, come mi faceva notare l’amico Ponziani, al fine di rendere disponibile a tutti noi un modello in stesura definitiva, formulato con l’aiuto di chi vorrà partecipare.

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