Salve volevo mettere all’attenzione di chi può consigliarmi il mio problema.
Prima di sottoscrivere una proposta di acquisto per un immobile visto mediante un’agenzia immobiliare ho contattato un agenzia finanziaria 15 dicembre 2009 fornendo i miei dati fiscali e chiedendo che cifra potevo ottenere la risposta è stata 150.000 Euro (calcolando altro impegno finanziario) ho pertanto sottoscritto un preliminare per 90.000 Euro staccando come caparra assegno da 5.000 euro con clausola “salvo accettazione mutuo” e fissando il rogito entro il 15 Marzo.
Dalla data di sottoscrizione 29/12/2009 l’ag. immobiliare ha dato alla finanziaria 30 gg per fornire l’esito del mutuo mediante R.A. la Finanziaria NON ha risposto mediante R.A ma telefonicamente ha detto che era tutto ok, di conseguenza ‘immobiliare ha registrato il compromesso.
Il 15 Marzo la Finanziaria ha inviato una lettera di proroga per definire la pratica chiedendo 20 gg lavorativi, sentita l’immobiliare e la venditrice si è accettata la proroga mantenendo validi i termini del compromesso solo che la venditrice ha chiesto di poter incassare l’assegno, è stato concesso l’incasso dell’assegno.
In data 3 Aprile la Finanziaria risponde per iscritto che il mutuo non è stato concesso perchè l’immobile proveniva da una donazione e pertanto le banche da loro interpellate si sono rifiutate di erogare mutuo su un immobile donato.Si fa presente il tutto all’agenzia immobiliare e nel contempo si interpellano altre banche, BNL - SANPAOLO - BPN - che rispondono nella stessa maniera.
In data 10 Maggio si chiede un incontro con la venditrice la stessa restituisce solo 3.000 euro dei 5.000 versati dicendo che 2.000 euro erano le spese che aveva sostenuto sull’immobile nei mesi della trattativa e che aveva accetato una proposta di acquisto da altro compratore per un valore inferiore e pertanto 2.000 euro erano per lei come un risarcimento del tempo perso. L’immobiliare tutta dalla sua parte dicendo che se avesse voluto poteva trattenere l’intero importo.
Ho ritirato l’asssegno di 3.000 euro e ho firmato la rinuncia all’immobile ora quello che chiedo è possibile richiedere i 2.000 euro indietro???? grazie

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Buongiorno a tutti, sono nuovo quindi come prima cosa saluto tutti!
Ho una domanda da farvi visto che mi sembra di capire che tra di voi ci sono molti esperti in materia:
ho un immobile locato tramite un contratto 4+4 il cui primo quadriennio scadrà nel 2012; avrei intenzione di venderlo ad un terzo facendo il compromesso adesso e il rogito notarile alla scadenza dei primi 4 anni per poterlo vendere al prezzo di mercato e non ad un 30% in meno circa, prezzo a cui si dovrebbe vendere un immobile locato. Il terzo acquirente non avrebbe problemi a fare in questo modo e l’inquilino sa già con certezza di non voler ricorrere al suo diritto di prelazione che gli consentirebbe di avere la precedenza nell’acquisto dell’immobile alla scadenza dei 4 anni. L’immobile in questione è il mio unico immobile di proprietà quindi so di poter usare tale motivo per dare disdetta all’inquilino dopo i primi 4 anni e per venderlo ad un terzo.
Ora, se l’inquilino mi firmasse adesso un foglio in cui si impegna a rinunciare al suo diritto di prelazione tra due anni e mezzo io potrei tranquillamente fare il compromesso con il terzo acquirente senza rischiare che il primo possa nel frattempo cambiare idea e voglia acquistarlo tramite il suo diritto di prelazione nel 2012 oppure rischierei, in questo caso, che il foglio che mi ha firmato ora venisse annullato tra due anni e mezzo?
Spero di essere stato chiaro e spero possiate fugare tutti i miei dubbi.
Grazie,
Gabriele.

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Buonasera, vorrei esporre il mio problema.
Io venditrice giorno 6 marzo ho stipulato un compromesso con dei signori, il contratto citava che la
Parte promittente venditrice dichiara di essere perfettamente in regola ai relativi regolamenti (a titolo esemplificativo acqua, energia elettrica, riscaldamento ecc.); la medesima parte dichiara, altresì, che le dotazioni di sicurezza e gli impianti sono in perfetta regola e a norma di legge, così come la relativa documentazione tecnica, amministrativa inerente i relativi collaudi e le relative certificazioni, volendone, in difetto, fornire ogni più ampia garanzia personale in merito.
Il rogito verrà stipulato entro e non oltre la data 30 marzo, che costituisce termine perentorio ed essenziale per la parte promissaria acquirente, dietro richiesta di quest’ultima, avanti a notaio dalla medesima indicato.Arrivati a fine marzo nn mi hanno fatto sapere nulla cosi che ho chiamato e ho chiesto che cosa volevano fare e loro hanno dato il via a fine aprile dal notaio.Al che mi sono impegnata per far avere una certificazione di classificazione dell impianto che avrei consegnato il giorno del rogito,l’unica cosa per legge che mi veniva richiesta ,e la certificazione degli impianti elettrici.La certificazione dell impianto riscaldamento e il libretto dell caldaia nn erano in mio possesso,primo perche nn ci vivo piu da un anno e quindi ho chiuso il contatore secondo nn è per legge fornirla,anche perche la casa è stata ristrutturata 20 anni fa.Il rogito era prefissato giorno 20 maggio ma oggi,19 maggio mi ha chiamato il notaio dicendo che si sono ritirati inviandomi una lettera dal notaio che dice di volere indietro il doppio della caparra perche per colpa mia nn sono riusciti a fare il rogito mentre io ho tutte le loro e mail che dichiarano la loro inadempiezza. Volendo posso chiedere io i risarcimenti per varie cose primo perche nn hanno rispettato la data di rogito, secondo perche mi hanno fatto perdere tempo e terzo i risarcimento di soldi e tempo speso? Vi prego rispondetemi Grazie

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BUONASERA

espongo il mio problema: mi occupo di una vendita di un immobile dove a meno di 10 giorni dal rogito notarile mi si presenta questa problematica
Sintetizzando al massimo: La parte venditrice vuole tenesi un lavello in muratura artigianale in marmo che hanno acquistato poco tempo fa e sono legati da un rapporto affettivo. I propietari si impegnano a ripristinare la parte di muratura del muro a loro spese.
La parte compratrice sostiene che sia un opera muraria e che per tanto debba restare dove si trova.
I pareri sono discordanti, chiedo un vostro parere

grazie in anticipo

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Vorrei un parere oggettivo da personale del settore.
Qualche mese fa’ mi reco in un cantiere e prendo informazioni e visione di alcune case in costruzione presso l’agente immobiliare sul posto. Individuo l’immobile che mi interessa, valuto il prezzo (ben sapendo che qualche settimana prima lo stesso immobile e’ stato venduto con una proposta di 10.000€ in meno) e rimango d’accordo che sarei passato il giorno dopo per effettuare un’offerta.
Il giorno successivo ritorno in cantiere e prima di fare una regolare proposta vengo informato dall’agente immobiliare che l’immobile da me scelto era stato promesso dal costruttore ad un’altra persona che “era in forse” quindi avrei dovuto attendere che l’agente mi richiamasse per darmi notizie in merito ed eventualmente scegliere altro immobile.
Passa qualche mese, il cantiere va avanti ed io non ho piu’ notizie fino a quando per vie traverse vengo a sapere che era rimasto libero un immobile. Mi reco al cantiere ed apprezzo che il costruttore sta facendo davere un ottimo lavoro anche per il s.a.l..
Provo a trovare un “accordo” sul prezzo con l’A.I. che raggiungo solo dopo aver ottenuto una serie di informazioni relative all’immobile (oserei dire alquanto discutibili visto che all’inizio mi parlava dell’esistenza di una finestra che poi non era piu’ prevista o di posti auto privati da acquistare che poi sono diventati condominiali) e soprattutto dopo avermi comunicato che al di sotto di un prezzo ben preciso non avrebbe neanche presentato la proposta al costruttore.
L’AI mi dice anche di aver parlato direttamente con la parte venditrice che rifiutava di apportare modifiche all’abitazione comprese nell’eventuale proposta che avrei dovuto presentare e che detta proposta non sarebbe dovuta ne’ essere legata all’accettazione di mutuo ne’ (cosa che invece prima mi aveva assicurato) che potesse essere legata alla vendita di un immobile di mia proprieta’. Pero’ aggiungendo che avendo gia’ sentito il parere del costruttore, avrei avuto tempo di vendere la mia proprieta’ prima di arrivare al rogito (circa 8 mesi), scrivendo cosi’ di suo pugno la proposta e facendomi firmare il modulo per riconoscergli giusta provvigione (che personalmente reputo sia cosa dovuta anche solo all’accettazione della proposta di acquisto). Due giorni dopo mi chiama e mi restituisce la caparra perche’ a suo dire il costruttore aveva cambiato idea e necessariamente avrebbe rogitato improrogabilmente entro 2 mesi (quasi impossibile anche solo per prendere un mutuo), comunque mi risponde su espressa mia richiesta che al momento non vi era nessuna altra proposta sull’immobile in questione eche avrei avuto qualche giorno per riflettere ed eventualmente riformulare un’offerta.
Non so perche’ ma qualcosa non mi quadrava, ad oggi ancora non so dire cosa, comunque riesco a contattare direttamente la parte venditrice la quale mi dice che il problema della data del rogito era ben conosciuto dall’agenzia da molto prima che vi prendessi contatto e che gli era stato riferito che oltre alla mia erano gia’ pronte altre proposte prese in carico durante la trattativa con il sottoscritto. (non pretendo che non venissero prese in considerazione ma almeno che non mi si mentisse per poter decidere se acquistare o meno)
Allo stato delle cose, intervengo personalmente con la parte venditrice e trovo un accordo per l’acquisto dell’immobile. Ora chiedo e’ giusto riconoscere la provvigione ad un AI che per motivi a me sconosciuti ha rischiato di farmi perdere l’acquisto e oltre tutto di fatto sembrerebbe non aver effettuato alcuna mediazione conclusasi farovevolmente? O forse sarebbe piu’ giusto chiedergli dei danni?

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Sto per dare l’anticipo e firmare il compromesso di acquisto di una palazzina cielo-terra, tra persone fisiche, e vorrei rivendermi il compromesso prima di andare a rogito.

Mi chiedo anzi VI CHIEDO a quale tipo di tassazione sarei soggetto per la cessione del compromesso? Conviene cercare di ottenere dal venditore il famoso “supero” se è tassato meno?

Premetto che non posso rogitare prima, non posso fare in nero e non ho un milione di dollari per questa risposta

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Cari amici premetto che sono un neofita di compravendite, e le mie poche conoscenze sono dovute a piccole letture dal web.
Io sono comproprietario di una casa (insieme a mio fratello e mia sorella) che per motivi di quiete vivere (circa due anni fa ci siamo trasferiti ora siamo in affitto) abbiamo deciso di vendere.
Con l’agenzia abbiamo stipulato un contratto di esclusiva del totale di 100.000 euro con una provvigione del 4% + IVA.
Al momento del contratto gli abbiamo detto che il nostro vicino (la nostra casa ha un cortile in comune con nostro “zio”) probabilmente sarebbe interessato l’acquisto.
L’agente ancora oggi senza pubblicizzare alcun che, cosa ha fatto è corso da mio zio, portandomi un proposta di 80 poi di 82 poi di 88 infine 90.000 chiedendo solo una provvigione di 2.000 lasciando perdere il 4%+IVA. le mie domande sono:
- è possibile non chiedere percentuali e pattuire una somma, scrivendo quest’ultima sul contratto (alla voce percentuale)?
- è possibile che lui mi possa chiedere il 4%+iva se mio zio fa un’offerta di 100.000 visto che non ha pubblicizzato alcun che (pochissima fatica)?
-Quando io sono obbligato ad accettare la proposta di 100.000 (prezzo stabilito) clausole ecc..?
- La data del rogito in base a che si stabilisce?
Grazie, grazie!

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…senza scoppiare?

Non so voi, ma io sto misurando, anche se non sempre personalmente ma per conoscenza riportata dai vari protagonisti, una impossibilità di arrivare all’atto dovuta alla reticenza delle banche nel frazionare l’ipoteca.

In soldoni, a prescindere dalla disponibilità del cliente acquirente, comprando da una ditta costruttrice ci si può trovare dinanzi al diniego dell’istituto bancario (che fosse titolare di ipoteca a garanzia del credito acceso dal costruttore) alla cancellazione dell’ipoteca sull’immobile (porzione quindi del cespite) che è stato acquistato.

Quindi, a prescindere dalla possibilità di acquisto (mutuo o contanti), tu che hai regolarmente comprato non puoi arrivare all’atto, per un atteggiamento che lascio a voi definire da parte di questi istituti (che consiglio di segnare con carta e penna sulla blacklist per quando le cose saranno migliori) visto che la banca NON FRAZIONA l’ipoteca per estrapolare il vostro immobile dal tutto, impedendo di fatto l’adempimento dell’atto da parte del costruttore, a prescindere dalla condizione economica dello stesso.

In soldoni, il rischio di esposizione che hanno a suo tempo acceso in forza di una proiezione (ottimistica) alla crescita infinita da loro stessi alimentata nel passato, oggi ecco che rendono impossibile il normale funzionamento del mercato: tali istituti pretenderebbero che il costruttore pagasse l’intero debito o quasi per poter cancellare le ipoteca, non si accontentano affatto di far rientrare il costruttore in modo normale, cancellando piano piano, a ogni vendita il debito, mantenendo l’ipoteca sull’intero.

Non voglio entrare nel merito della cosa dal punto di vista della banca o del costruttore, ma credo che il legislatore debba di corsa sistemare la questione, visto che già in passato è stato fatto un bel lavoro in materia di tutela per gli acquirenti di immobili da costruire, a parte la faccenda delle fidejussioni che è stata fatta male e senza calcolare la realtà (in fatti queste distorsioni avvengono per le esposizioni spesso, non per rischi concreti già in essere).

Perfino per la cancellazione contestuale ci sono spesso dei problemi , derivanti dal mandato irrevocabile, in soldoni non si fidano tra di loro e vogliono un circolare a pagamento cash.

Io credo che il cliente finale, specie se compra la casa per abitare o per far abitare un parente, non debba assolutamente subire queste cose e mi domando anche quanto siano legali.

Cosa ne pensate?

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Salve, ho un problema non da poco da sottoporvi…

Se dopo aver sottoscritto il preliminare per l’acquisto di un appartamento viene fuori che due muri che dalla planimetria, dalla descrizione del proprietario e dell’incaricato dell’agenzia sembrano essere “tramezzi”, poi invece, pur non essendo veri portanti, risultano per la particolare conformazione dell’immobile praticamente come portanti e quindi non demolibili…e se la demolizione o quantomeno lo spostamento di questi muri è condicio sine qua non per rendere questo appartamento, costruito negli anni ‘30, quantomeno adeguato ad una moderna interpretazione dell’abitare…cosa succede?

Il venditore e il mediatore possono essere in qualche modo responsabilizzati della non conformità dell’immobile alle aspettative del compratore?

E le loro affermazioni, in sede di trattativa, riguardo la possibilità di spostare quei muri in quanto tramezzi può costituire una falsa informazione che in qualche modo possa consentire di impugnare il preliminare e non procedere al rogito esigendo la restituzione della caparra?

…ringrazio anticipatamente per le eventuali risposte…

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Il venditore è un imbelle non mi da nemmeno gli importi degli assegni circolari per lui e per la sua banca per estinguere il mutuo, non paga le spese condominiali, ha una causa con il condominio…insomma un bel soggetto.

Io, purtroppo, ho firmato proposta d’acquisto, ovviamente senza sapere nulla e anche il preliminare: abbiamo scritto su di esso che il 30.09.09 è un termine non essenziale.

Entro quando posso richiedere il doppio della caparra confirmatoria?

Grazie.

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