Sto per dare l’anticipo e firmare il compromesso di acquisto di una palazzina cielo-terra, tra persone fisiche, e vorrei rivendermi il compromesso prima di andare a rogito.

Mi chiedo anzi VI CHIEDO a quale tipo di tassazione sarei soggetto per la cessione del compromesso? Conviene cercare di ottenere dal venditore il famoso “supero” se è tassato meno?

Premetto che non posso rogitare prima, non posso fare in nero e non ho un milione di dollari per questa risposta

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Cari amici premetto che sono un neofita di compravendite, e le mie poche conoscenze sono dovute a piccole letture dal web.
Io sono comproprietario di una casa (insieme a mio fratello e mia sorella) che per motivi di quiete vivere (circa due anni fa ci siamo trasferiti ora siamo in affitto) abbiamo deciso di vendere.
Con l’agenzia abbiamo stipulato un contratto di esclusiva del totale di 100.000 euro con una provvigione del 4% + IVA.
Al momento del contratto gli abbiamo detto che il nostro vicino (la nostra casa ha un cortile in comune con nostro “zio”) probabilmente sarebbe interessato l’acquisto.
L’agente ancora oggi senza pubblicizzare alcun che, cosa ha fatto è corso da mio zio, portandomi un proposta di 80 poi di 82 poi di 88 infine 90.000 chiedendo solo una provvigione di 2.000 lasciando perdere il 4%+IVA. le mie domande sono:
- è possibile non chiedere percentuali e pattuire una somma, scrivendo quest’ultima sul contratto (alla voce percentuale)?
- è possibile che lui mi possa chiedere il 4%+iva se mio zio fa un’offerta di 100.000 visto che non ha pubblicizzato alcun che (pochissima fatica)?
-Quando io sono obbligato ad accettare la proposta di 100.000 (prezzo stabilito) clausole ecc..?
- La data del rogito in base a che si stabilisce?
Grazie, grazie!

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…senza scoppiare?

Non so voi, ma io sto misurando, anche se non sempre personalmente ma per conoscenza riportata dai vari protagonisti, una impossibilità di arrivare all’atto dovuta alla reticenza delle banche nel frazionare l’ipoteca.

In soldoni, a prescindere dalla disponibilità del cliente acquirente, comprando da una ditta costruttrice ci si può trovare dinanzi al diniego dell’istituto bancario (che fosse titolare di ipoteca a garanzia del credito acceso dal costruttore) alla cancellazione dell’ipoteca sull’immobile (porzione quindi del cespite) che è stato acquistato.

Quindi, a prescindere dalla possibilità di acquisto (mutuo o contanti), tu che hai regolarmente comprato non puoi arrivare all’atto, per un atteggiamento che lascio a voi definire da parte di questi istituti (che consiglio di segnare con carta e penna sulla blacklist per quando le cose saranno migliori) visto che la banca NON FRAZIONA l’ipoteca per estrapolare il vostro immobile dal tutto, impedendo di fatto l’adempimento dell’atto da parte del costruttore, a prescindere dalla condizione economica dello stesso.

In soldoni, il rischio di esposizione che hanno a suo tempo acceso in forza di una proiezione (ottimistica) alla crescita infinita da loro stessi alimentata nel passato, oggi ecco che rendono impossibile il normale funzionamento del mercato: tali istituti pretenderebbero che il costruttore pagasse l’intero debito o quasi per poter cancellare le ipoteca, non si accontentano affatto di far rientrare il costruttore in modo normale, cancellando piano piano, a ogni vendita il debito, mantenendo l’ipoteca sull’intero.

Non voglio entrare nel merito della cosa dal punto di vista della banca o del costruttore, ma credo che il legislatore debba di corsa sistemare la questione, visto che già in passato è stato fatto un bel lavoro in materia di tutela per gli acquirenti di immobili da costruire, a parte la faccenda delle fidejussioni che è stata fatta male e senza calcolare la realtà (in fatti queste distorsioni avvengono per le esposizioni spesso, non per rischi concreti già in essere).

Perfino per la cancellazione contestuale ci sono spesso dei problemi , derivanti dal mandato irrevocabile, in soldoni non si fidano tra di loro e vogliono un circolare a pagamento cash.

Io credo che il cliente finale, specie se compra la casa per abitare o per far abitare un parente, non debba assolutamente subire queste cose e mi domando anche quanto siano legali.

Cosa ne pensate?

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Salve, ho un problema non da poco da sottoporvi…

Se dopo aver sottoscritto il preliminare per l’acquisto di un appartamento viene fuori che due muri che dalla planimetria, dalla descrizione del proprietario e dell’incaricato dell’agenzia sembrano essere “tramezzi”, poi invece, pur non essendo veri portanti, risultano per la particolare conformazione dell’immobile praticamente come portanti e quindi non demolibili…e se la demolizione o quantomeno lo spostamento di questi muri è condicio sine qua non per rendere questo appartamento, costruito negli anni ‘30, quantomeno adeguato ad una moderna interpretazione dell’abitare…cosa succede?

Il venditore e il mediatore possono essere in qualche modo responsabilizzati della non conformità dell’immobile alle aspettative del compratore?

E le loro affermazioni, in sede di trattativa, riguardo la possibilità di spostare quei muri in quanto tramezzi può costituire una falsa informazione che in qualche modo possa consentire di impugnare il preliminare e non procedere al rogito esigendo la restituzione della caparra?

…ringrazio anticipatamente per le eventuali risposte…

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Il venditore è un imbelle non mi da nemmeno gli importi degli assegni circolari per lui e per la sua banca per estinguere il mutuo, non paga le spese condominiali, ha una causa con il condominio…insomma un bel soggetto.

Io, purtroppo, ho firmato proposta d’acquisto, ovviamente senza sapere nulla e anche il preliminare: abbiamo scritto su di esso che il 30.09.09 è un termine non essenziale.

Entro quando posso richiedere il doppio della caparra confirmatoria?

Grazie.

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Per fugare ogni dubbio diamo delle nozioni, i lettori venditori giudichino loro quando far redigere questo documento. I colleghi riflettano su chiedere quando farselo produrre.

La Relazione Tecnica è uno strumento,  rappresentato da un documento di 4/5 pagine redatto da un Geometra o Architetto o Perito o comunque un tecnico abilitato, attraverso il quale il venditore deve garantire in sede di rogito, la conformita’ catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita.

Il venditore infatti in atto dichiara la conformità, sotto la sua responsabilità, è lui venditore che garantisce e nessun altro.

Per far cio’, siccome non tutti sono Geometri o Architetti o altro, ci si avvale di un tecnico che controlli l’immobile e poi dica al Notaio che SI, effettivamente l’immobile è OK ed il venditore lo garantisce “a ragion veduta” con motivo valido, perchè è stato verificato.

In alcune città è onere economico a carico del venditore in altre è a carico economico del compratore…….la responsabilità, la garanzia della conformità pero’ in tutta Italia la da’ il venditore (è normale, è lui che vende e’ lui quindi che deve garantire cio’ che vende ed infatti la Legge fa’ garantire a lui l’oggetto)

Quindi, detto cio’, decidete voi chi è giusto che controlli, se poi pensate che è meglio che controllino in 2 Tecnici (del compratore e del venditore) va bene lo stesso.

Il punto pero’ è questo:

Sia in fase di Proposta sia in fase di Compromesso e sia in fase di Rogito al venditore viene subito chiesto di esser certo di questa conformità.

Ora, a mio avviso è bene che si sappia cosa si vende, se una casa è OK o se è una casa mezza abusiva: voi che dite?

Allora, forse è bene mettersi in testa anche noi A.I. per primi, che sapere cosa si vende lo si deve sapere fin da subito, o vogliamo far vedere case, iniziare lunghe ed estenuanti trattative ai clienti per poi scoprire che è difforme e far rimanere male tutti se non addirittura provocare liti legali?

p.s. : non si accettano commenti/scuse del tipo:

“la rtn ha validità solo per pochi mesi” ecc……..si fa’ ristampare al tecnico, non è un problema! Il tecnico torna nella casa un minuto, vede che nulla è cambiato rispetto a quando l’aveva fatta e la ristampa!    Quindi le obiezioni le si preferisce nel merito e nel concetto non nelle scuse.

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Sarò breve, spero.
Ho firmato una proposta d’acquisto accetta dal proprietario, ma di tale accettazione non mi è arrivata comunicazione scritta ma solo orale e sono passati 15 gg.
Il problema è che la casa ha un balcone di entrata abusivo e costruito completamente su sedime comunale, al catasto del comune il balcone non è mai esistito, in più il comune lo ha scoperto e tra poco arriverà multa e obbligo alla demolizione.
Il proprietario sapeva tutto perchè i geometri del comune sono andati a picchettare, però l’agenzia immobiliare non sapeva nulla!
Ora dicono che loro sono a posto perchè il rogito si può fare tra 6 mesi, e tra 6 mesi pensano di condonare una cosa incondonabile, e vogliono la loro percentuale perchè hanno mediato a loro dire…….
Cosa ne pensate?

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Ho in vendita degli appartamenti in costruzione e il problema è che il venditore (il legale rappresentante della società che finanzia la costruzione) non vuole registrare i preliminari, per motivi che è meglio che non stia qui a elencare.
Come posso fatturare la mia prestazione? se emetto fattura senza comparire né al preliminare né al rogito, a cosa vado incontro?
grazie,
saluti.

Pier

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Cari colleghi,

Da sempre la nostra attenzione, per lo meno la mia, è stata principalmente riposta alla ricerca dell’immobile da inserire in portafoglio per proporlo a vecchie nuovi potenziali acquirenti.

In Francia ho notato che ci sono dei colleghi che lavorano molto sui c.d. ”mandati di ricerca immobiliare”. Alcuni sono totalmente privi di un portafoglio immobili, hanno solamente un portafoglio di mandati di ricerca.

Si tratta di mandati in forma scritta, con o senza esclusiva, attraverso i quali si adoperano per ricercare il giusto immobile. Tutto parte da un’attenta analisi delle esigenze del cliente acquirente per poi svolgere tutte le fasi che portano al rogito, ed ai servizi post vendita.

Cosa ne pensate ?

Avete qualche esperienza in merito ?

Trovate interessante un’attività di questo tipo ?

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Se venditore ed acquirente, di comune accordo, decidono di non registrare il “compromesso” a cosa va incontro l’agente immobiliare che ha curato la vendita?
Premetto che il “rogito” verrà effettuato a 4 mesi dal “compromesso”; che l’agente ha regolarmente incassato le provvigioni e che nel “compromesso” il notaio non ha fatto riferimento all’intervento dell’agente immobiliare.
Grazie per l’aiuto.

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