Il 20/02/20 nella sede Confindustria/Fiaip Aosta, con tanto di notaio, è stato stipulato l’atto, con il quale si è finalmente costituito il Collegio Regionale Fiaip Valle d’Aosta. Alla cerimonia era presente, dalla lontana Puglia, anche il Segretario Nazionale Andrea Rubino, che ricordando alcuni articoli dello Statuto Fiaip, ha reso ancora più solenne ed ufficiale la manifestazione. Il neo costituito collegio regionale nella migliore tradizione nordica, ha subito iniziato la sua attività illustrando con professionalità ineccepibile, agli illustri ospiti intervenuti tra cui il Presidente della regione Autonoma Valle d’Aosta Augusto Rollandin ed agli organi di stampa, il primo osservatorio immobiliare Fiaip, della regione. Con l’occasione ho intervistato la Dottoressa Patrizia Diemoz, Vicepresidente Fiaip Valle D’Aosta, armata solo di biro perché la poca luce ha reso le mie riprese video inutilizzabili.
D: Dottoressa Diemoz, finalmente anche nella Fiaip una svolta autonomista! A cosa si deve questa scissione dal Piemonte?
R: C’era una forte contraddizione proprio in Valle d’Aosta, regione Autonoma a Statuto Speciale, dove la Fiaip Aosta era considerata una provincia del Piemonte. Oggi, finalmente, ESISTE il collegio FIAIP Valle d’Aosta. Questa separazione dal Piemonte non è certo una scissione ma, piuttosto, vuole essere uno stimolo a una maggiore e migliore collaborazione con gli altri collegi e, in particolare, con il collegio del Piemonte che ci ha da sempre sostenuto e incoraggiato.
D: Come mai inaugurando il neonato collegio regionale avete pensato di proporre alla stampa e alle autorità intervenute la presentazione del vostro “Borsino Immobiliare”?
R: Con la costituzione del collegio regionale Fiaip Valle d’Aosta, non poteva mancare l’ OSSERVATORIO IMMOBILIARE. E’ evidente proprio dal mercato attuale come sia importante avere un proprio osservatore in quanto come si è potuto constatare il mercato regionale ha avuto un andamento differente da altre realtà regionali.
D: Per esempio?
R: Analizzando i dati espressi dal mercato immobiliare nazionale, relativamente al numero di compravendite e ai prezzi, nel 2008 si è riscontrata una diminuzione media di circa il 15% sulla quantità di immobili compravenduti e una tendenza al ribasso più o meno generalizzata, ancorché più difficile da quantificare, anche sui prezzi. In questo caso le statistiche nazionali indicano percentuali medie variabili tra il 3 e l’8 per cento al ribasso. Dati che devono ovviamente essere interpretati e che includono tutte le realtà, buone e meno buone, dell’intero territorio italiano. Anche nella nostra regione, che si colloca tra le situazioni meno negative patendo un calo inferiore rispetto al dato medio nazionale, possiamo dire di vedere il bicchiere mezzo pieno: infatti per il mercato residenziale in Valle d’Aosta del 2008 la diminuzione del numero di compravendite dovrebbe attestarsi attorno al -7/8% rispetto all’anno precedente, mentre i prezzi in buona parte dei casi hanno subito decrementi inferiori al -5% in particolare per immobili usati e da ristrutturare.
D: Questa è una tendenza generale, ma cosa mi dice dello specifico?
R: La crisi economica generale ha penalizzato in modo più rilevante gli immobili che, per le loro caratteristiche intrinseche, vengono classificati come poco appetibili anche in tempi più favorevoli al mercato.
D: E cioè?
R: Immobili ad alto consumo energetico. Non a norma con le nuove tecnologie. A tali difficoltà si è aggiunta la recente normativa sul risparmio energetico che penalizza le costruzioni più vecchie. Da quest’anno sarà la Certificazione Energetica redatta da un tecnico a essere decisiva e fondamentale nelle trattative di compravendita, tale da potere influenzare la scelta nell’acquisto della casa. A tal proposito c’è da rimarcare che in Valle d’Aosta si è, già sviluppata una forte propensione all’innovazione tecnologica, proiettando le nuove costruzioni verso standard qualitativi alti, unita a una maggiore attenzione per l’ambiente.
D: E le banche? Cosa mi dice delle banche?
R: Il clima di incertezza dell’economia ha causato un atteggiamento selettivo e prudenziale da parte degli istituti di credito nel concedere i mutui. Questa situazione incide maggiormente sulle unità immobiliari destinate alle fasce di utenza medio/basse, ove il ricorso al credito è presupposto fondamentale all’acquisto. Più della metà delle compravendite (58%) avviene con il ricorso al sistema creditizio.Una nota positiva da rilevare è che a breve il Consiglio Regionale della Val D’Aosta, approverà il nuovo regolamento per la concessione dei mutui regionali per la prima casa e la ristrutturazione in modo da aiutare tutti coloro che non hanno ancora la casa di proprietà, con la conseguenza di rivitalizzare il nostro settore.
D: E cosa mi dice a proposito del mercato turistico?
R: Essendo la Valle d’Aosta una regione a forte vocazione Turistica, il segmento delle seconde case ha tenuto bene. Ciò è da mettere in relazione alla propensione della clientela alla diversificazione degli investimenti in un campo notoriamente sicuro: la casa è certamente un investimento che si rivaluta nel tempo. In 20 anni nelle nostre valli, i valori immobiliari si sono triplicati passando attraverso fasi di crescita e minime fasi di stallo. Località turistiche molto note, come Courmayeur e la Valdigne, Cogne e la Val d’Ayas hanno addirittura visto crescere le loro quotazioni.
D: Secondo quale criterio avete determinato i prezzi pubblicati?
R: Per determinare il prezzo di vendita di un immobile è necessario, innanzitutto avvalersi delle conoscenze e dell’esperienza di operatori del settore. La prima fase è quella di comprendere la situazione del momento. Nella valutazione di ogni immobile, oltre alla vetustà e alla posizione, è indispensabile che vengano evidenziati i riferimenti tipologici che possono incidere sul prezzo di mercato dell’immobile. Si dovrà tenere conto inoltre se l’unità sia libera da locazione o occupata. E’ importante ai fini della valorizzazione l’esistenza dell’impianto ascensore nonchè il piano su cui insiste l’unità in vendita, compreso l’attico con terrazzo al piano. Si dovrà considerare se l’appartamento è munito di servizi tripli, doppi, semplici o e se sia completo d’ impianto di riscaldamento centralizzato o autonomo. Importante il livello di manutenzione, la dotazione di box o posto auto e di eventuale area verde.
D: Su che livelli si assestano i prezzi?
R: I prezzi degli immobili nelle zone più ricercate dagli acquirenti, è il caso del centro storico di Aosta dove ad esempio per un appartamento si va da un minimo di 3.100 ad un massimo di 4.000 euro al mq o di località turistiche come Courmayeur (Centro: da 9.500 fino a 11.000 euro/mq), Gressoney (nel Centro di Saint-Jean da 5.500 a 7.000 euro/mq) e Cogne (Centro: da 5000 a 6000 euro/mq). L’Osservatorio Immobiliare Fiaip oggi presentato, vuole essere uno strumento serio e rigoroso di analisi del mercato che tenga conto in modo professionale delle variabili a cui ho appena ora accennato. Entrando nello specifico del nostro osservatorio, la rilevazione si è basata su una raccolta di schede compilate dai nostri associati elencati nella pagina 3 dell’Osservatorio (Approfitto per ringraziarli del loro serio lavoro) e hanno fornito dati non considerando le quotazioni minime e massime relative a situazioni anomale e statisticamente ininfluenti.
D: Avete rilevato capillarmente tutta la Valle d’Aosta?
R: Per la prima edizione del nostro Osservatorio abbiamo deciso di rilevare esclusivamente i Comuni che, per importanza, ubicazione e rinomanza turistica, maggiormente si differenziano tra loro. Nei comuni ove sono pervenute maggiori quantità di rilevazioni le quotazioni sono il risultato di un’elaborazione più approfondita.I valori indicati in euro al metro quadrato, sono da intendersi riferiti alle cosiddette superfici commerciali. Tali superfici si calcolano secondo le indicazioni tratte dal DPR 138 del 23/03/98, conformemente alle modalità in uso dall’Agenzia del Territorio. E’ opportuno inoltre evidenziare che i massimi valori sono normalmente attribuibili ad unità immobiliari di piccole dimensioni e dal prezzo complessivo comunque statisticamente più accessibile. Mi preme ribadire che questa prima edizione dell’Osservatorio non vuole certo essere “un vangelo” ma ha carattere puramente indicativo; l’obiettivo per le future edizioni sarà di sviluppare un Osservatorio sempre più dettagliato, con capillari osservazioni per tutte le località significative per il mercato immobiliare Valdostano con l’ambizione di diventare nel futuro, con l’aiuto di tutti i nostri associati, uno strumento di facile consultazione, trasparente che dia la giusta visibilità alla Fiaip ed alla nostra categoria di Agenti Immobiliari, a volte ingiustamente criticata.
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