… ed io sono il potenziale acquirente. Come devo comportarmi? Può il venditore chiudere due preliminari con agenzie diverse ed intascarsi il gruzzolo?
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16
Nov
Sto per dare l’anticipo e firmare il compromesso di acquisto di una palazzina cielo-terra, tra persone fisiche, e vorrei rivendermi il compromesso prima di andare a rogito.
Mi chiedo anzi VI CHIEDO a quale tipo di tassazione sarei soggetto per la cessione del compromesso? Conviene cercare di ottenere dal venditore il famoso “supero” se è tassato meno?
Premetto che non posso rogitare prima, non posso fare in nero e non ho un milione di dollari per questa risposta 
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Mesi fa ho visionato un’appartamento con un agenzia immobiliare e firmato una proposta d’acquisto con la stessa. La proposta è stata però rifiutata dal venditore. Per cui nella data in cui scadeva la proposta d’acquisto tale proposta è stata annullata dall’agenzia e mi è stata resa la caparra.
Qualche settimana più tardi mi sn messo in contatto col venditore, di cui l’agenzia si era guardata bene dal fornirmi il nome, che ha spiegato che non aveva affidato alcun incarico all’agenzia. Inoltre ho scoperto che l’agenzia aveva cercato di raggirarci, in quanto a me aveva comunicato un prezzo di 5 mila euro maggiore rispetto a quello pattuito col proprietario.
Al momento della proposta d’acquisto però mi aveva proposto un’”affare vantaggioso per entrambi” come lo avevano definito. In pratica il prezzo sarebbe sceso di 5 mila euro ( in pratica il prezzo originario ), ma in tal caso avremmo pagato noi 3500 euro sottobanco all’agenzia. Ci avevano detto che così era stato concordato col proprietario, che in questo modo non avrebbe però pagato alcuna provvigione all’agenzia. Io avevo accettato seppur insospettito. E in effetti il proprietario non sapeva nulla di ciò, e avrebbe pagato l’agenzia normalmente in caso di accettazione.
Abbiamo convenuto che non fosse il caso di chiedere chiarimenti, e qualche mese dopo abbiamo concluso la vendita dell’immobile, tramite trattativa privata senza l’agenzia. Ora l’agenzia a distanza di mesi ne viene a conoscenza e mi chiede un indennizzo, minacciandomi di ricorrere a vie legali in se non avessi risposto entro 7 giorni. Solamente a me, perchè al venditore non è arrivata nessuna richiesta. Come dovrei comportarmi?
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28
Set
Salve a tutti, sarò breve.
Vedo una casa, firmo una proposta irrevocabile con caparra che viene accettata.
Prima del preliminare noto delle difformità sostanziali che mi fanno cambiare idea.
Lascio la caparra al venditore. in tutto questo periodo sono seguito da una persona che scopro a posteriori non essere inscritta all’albo [Ruolo].
Infatti la proposta, da parte dell’agenzia, è stata firmata da una terza persona mai vista e mai presente nè alle visite nè in agenzia.
L’agenzia ha diritto alla provvigione?
L’ai non deve essere per legge FISICAMENTE PRESENTE?
Preciso che non è un tentativo di non pagare le provvigioni perchè il caso si stà risolvendo in via amichevole.
Grazie e buon lavoro
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Salve, ho un problema non da poco da sottoporvi…
Se dopo aver sottoscritto il preliminare per l’acquisto di un appartamento viene fuori che due muri che dalla planimetria, dalla descrizione del proprietario e dell’incaricato dell’agenzia sembrano essere “tramezzi”, poi invece, pur non essendo veri portanti, risultano per la particolare conformazione dell’immobile praticamente come portanti e quindi non demolibili…e se la demolizione o quantomeno lo spostamento di questi muri è condicio sine qua non per rendere questo appartamento, costruito negli anni ‘30, quantomeno adeguato ad una moderna interpretazione dell’abitare…cosa succede?
Il venditore e il mediatore possono essere in qualche modo responsabilizzati della non conformità dell’immobile alle aspettative del compratore?
E le loro affermazioni, in sede di trattativa, riguardo la possibilità di spostare quei muri in quanto tramezzi può costituire una falsa informazione che in qualche modo possa consentire di impugnare il preliminare e non procedere al rogito esigendo la restituzione della caparra?
…ringrazio anticipatamente per le eventuali risposte…
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Per fugare ogni dubbio diamo delle nozioni, i lettori venditori giudichino loro quando far redigere questo documento. I colleghi riflettano su chiedere quando farselo produrre.
La Relazione Tecnica è uno strumento, rappresentato da un documento di 4/5 pagine redatto da un Geometra o Architetto o Perito o comunque un tecnico abilitato, attraverso il quale il venditore deve garantire in sede di rogito, la conformita’ catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita.
Il venditore infatti in atto dichiara la conformità, sotto la sua responsabilità, è lui venditore che garantisce e nessun altro.
Per far cio’, siccome non tutti sono Geometri o Architetti o altro, ci si avvale di un tecnico che controlli l’immobile e poi dica al Notaio che SI, effettivamente l’immobile è OK ed il venditore lo garantisce “a ragion veduta” con motivo valido, perchè è stato verificato.
In alcune città è onere economico a carico del venditore in altre è a carico economico del compratore…….la responsabilità, la garanzia della conformità pero’ in tutta Italia la da’ il venditore (è normale, è lui che vende e’ lui quindi che deve garantire cio’ che vende ed infatti la Legge fa’ garantire a lui l’oggetto)
Quindi, detto cio’, decidete voi chi è giusto che controlli, se poi pensate che è meglio che controllino in 2 Tecnici (del compratore e del venditore) va bene lo stesso.
Il punto pero’ è questo:
Sia in fase di Proposta sia in fase di Compromesso e sia in fase di Rogito al venditore viene subito chiesto di esser certo di questa conformità.
Ora, a mio avviso è bene che si sappia cosa si vende, se una casa è OK o se è una casa mezza abusiva: voi che dite?
Allora, forse è bene mettersi in testa anche noi A.I. per primi, che sapere cosa si vende lo si deve sapere fin da subito, o vogliamo far vedere case, iniziare lunghe ed estenuanti trattative ai clienti per poi scoprire che è difforme e far rimanere male tutti se non addirittura provocare liti legali?
p.s. : non si accettano commenti/scuse del tipo:
“la rtn ha validità solo per pochi mesi” ecc……..si fa’ ristampare al tecnico, non è un problema! Il tecnico torna nella casa un minuto, vede che nulla è cambiato rispetto a quando l’aveva fatta e la ristampa! Quindi le obiezioni le si preferisce nel merito e nel concetto non nelle scuse.
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Buongiorno,
da poco ho acquistato una cascina e all’inizio dei lavori di ristrutturazione ho scoperto che c’è una causa in corso per ben tre problemi con il vicino.
Il venditore aveva non solo taciuto questa causa ma negata (sia sul compromesso sia a voce con testimone l’agente immobiliare) parlando solo di un rimborso per umidità derivante da lavori non ultimati su un terrazzo.
La causa divisa in tre punti è per richiesta danni causati da una gronda, da quel terrazzo e da un muro di contenimento e dai relativi lavori per il ripristino ad opera d’arte degli stessi.
L’ex proprietario da me interpellato ha detto che si farà carico di tutto: sia del risarcimento che dei lavori. Ci sarà da fidarsi? Ma soprattutto quello che vi chiedo: basterà sia lo scritto sul compromesso, sia la testimonianza dell’agente immobiliare per richiedere tramite tribunale eventualmente il pagamento delle fatture per i lavori che come ho capito cmq io dovro’ effettuare come nuovo proprietario?
Qui non si tratta di aver taciuto l’esistenza della causa ma di aver detto il falso ha una domanda ben precisa.
grazie
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Buona sera a tutti, vorrei sottoporre all’attenzione di tutti una questione di sicuro interesse.
Spessissimo si sente parlare, con riferimento al rapporto che lega il venditore e l’acquirente all’agente immobiliare di incarico o di mandato. Quale delle due affermazioni è corretta. Il mandato, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1703 c.c. è il contratto “col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti per conto di un’altra”. Ciò comporta che il mandatario è responsabile nei confronti del mandante e tale tipo di responsabilità ha natura contrattuale. Secondo un recente orientamento giurisprudenziale, invece, la responsabilità del mediatore ha natura extracontrattuale e viene definita da “contatto sociale” che si concretizza ogniqualvolta il fatto illecito sia posto in essere da un soggetto che, onde poter esercitare una determinata professione, deve possedere requisiti formali ed abilitativi, come nel caso di specie in cui è prevista l’iscrizione ad un apposito ruolo, e deve esercitare la propria attività a favore di quanti, utenti-consumatori, fanno particolare affidamento nella stessa per le sue caratteristiche. La mediazione “tipica” di cui all’art. 1754 c.c., comporta che il mediatore, senza vincoli e quindi in posizione di imparzialità, ponga in essere un’attività di messa in relazione tra due o più parti, idonea a favorire la conclusione di un affare. Tale attività è incompatibile con un sottostante rapporto di mandato tra il c.d. mediatore ed una delle parti che ha interesse alla conclusione dell’affare stesso, in quanto in tal caso il c.d., mediatore - mandatario non avrebbe più diritto alla provvigione da ciascuna delle parti ma solo dal mandante.
In conclusione, poichè l’agente immobiliare non conclude un’affare per conto di un’altro soggetto ma mette in contatto due soggetti al fine di far loro concludere un’affare, è corretto parlare di conferimento di incarico e non di mandato.
Buon lavoro a tutti.
Avv. Massimo Chimienti.
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Bungiorno a tutti.
Sono mesi, mesi e mesi che Vi leggo,anzi dovrò ringraziarVI,si perchè leggendoVi quotidianamente, grazie a VOI ho imparato moltissime cose utili!!!
Mi presento, giusto perchè leggendoVi io conosco Voi e…Voi non conoscete me.
Mi chiamo Daniela, sono di Milano e sono un agente immobiliare. Ho sempre lavorato nel commerciale e due anni fa ho deciso che sarei diventata un agente immobiliare. Ho fatto il corso, ho dato l’esame, ho conseguito il “patentino” e ho aperto un agenzia, che nel mio piccolo penso vada bene…e CHE COMUNQUE dovrà e deve crescere, almeno spero!
fatta questa piccola premessa ora vi dirò il motivo che mi ha spinta a scrivervi. Ho bisogno di un consiglio.
spero mi aiuterete!
Per tutte le case che ho venduto ciò che mi spettava l’ho sempre percepito, giustamente, al preliminare.
però in questa occasione, che so per farvi conoscere, non è andata così (ahimè)In Maggio un cliente fa una proposta per un appartamento.proposta accettata. Si aspetta solo l’ok della banca(il broker della banca, scelto dal cliente ed esterno alla mia struttura,diceva che non ci sarebbeo stati problemi).Si fissa l’atto notarile.31 luglio, posticipato al 7 agosto e infine posticipato a 15 cm.(sempre perchè la banca non era pronta e spostava l’atto all’ultimo minuto, ma continuava dire che era tutto ok)
al preliminare io,ok ok ok ok mi darete della stupida e avrete ragione, non pecepisco la mia provv. L’acquirente mi aveva chiesto gentilmente se poteva essere rimandato all’atto notarile perchè aveva avuto troppe spese.siccome nn sono uno strozzina (ok pirla lo sono) ho accettato e di conseguenza ho fatto la stessa cosa con il venditore, tanto mancava un mese all’atto notarile!due gg fa il caos: la banca non concede il mutuo per intero(il broker continuava a dire che nn ci sarebbero stati problemi).ho lavorato 4 mesi, anche in vacanza, dove notaio, banca, broker finanziario, cliente acqu. e venditore continuavano a chiamarmi(e a pensare che il mio lavoro era finito da un bel pò, dovvo soloaccmpagnareii clienti all’atto).ora questa è la situazione: venditore disperato perchè aveva già comprato casa(nn da me) e stamane vengo a conoscenza che ha dato l’incarico ad un altra agenzia!acquirente deve trovare casa nuova, visto che il mutuo la banca lo concede, basta spendere di meno.io: HO LAVORATO un sacco, sono stata in ballo 4 mesi con dei “pazzi”(davvero in questa storia ci sono dei risvolti da film, ma non uno qualsiasi, da premio oscar)ho passato giorni in vacanza al telefono perche davvero la banca ei clienti continuavano a chiamarmi e facendo anche da psicologa!
e ora …tutti sono spariti!nn si fanno setire e non mi rispondono!
ora…il mio essere buona e in questo occasione pocofurba, mi fa sentire “fessa”. che devo fare? è la prima volta che mi capita!vi prego libero sfogo alle vs menti…risvegliate la “iena” che c’è in me..perchè io mi faccio prendere troppo da i sentimentalismi e le situazioni degli altri… attendo.
grazie
Daniela
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Sono perplesso di come sia stato possibile rinunciare di default, quanto meno negli ultimi 15 anni, a richiedere al Venditore il rimborso spese come da art. 1756 del C.C. . E’ un nostro diritto e ci qualificherebbe automaticamente, tutti i professionisti si fanno rimborsare le spese vive sostenute, oltre a impedire sul nascere la diffusione degli incarichi verbali a più agenzie contemporaneamente. Inoltre non si potrebbe parlare di cartello, mi riferisco all’ antitrust, quindi propongo a tutti di ricominciare da domani!
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